В результате приватизации жилья в республике сформировано большое количество собственников, на которых легла обязанность по содержанию своего имущества, в том числе общего имущества в многоквартирном доме, в котором они проживают. Сегодня остается актуальным вопрос ответственности содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Что же нужно понимать под общим имуществом?
Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РД от 13.08.06г. №491, определен состав общего имущества, которое включает в себя:
1. помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование, находящееся в данном доме, система отопления, состоящая из стояков, регулирующей и запорной арматуры, а также другое оборудование, расположенное на этих сетях.
2. земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета с элементами озеленения и благоустройства.
Все вышеперечисленное находится в долевой собственности собственников квартир пропорционально размеру общей площади помещения собственников, и они же несут бремя расходов на содержание общего имущества.
Собственники помещений в многоквартирном доме также несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества (п.41 Постановления №491), которая может обеспечиваться путем заключения договора управления домом с управляющей организацией или заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, осуществляющими виды деятельности.
В г.Махачкале в этом году все ЖЭУ были ликвидированы, и на их месте созданы управляющие компании и организации на основании собранных подписей владельцев квартир о выборе способа управления домом. Видимо, большинство собственников квартир ставили свои подписи, глубоко не задумываясь о происходящем, лишь надеясь на улучшения в обслуживании их домов. Но, как показывают проверки, проводимые Госжилинспекцией РД, пока никаких положительных изменений в техническом обслуживании домов нет, изменилось только название организаций. И это будет продолжаться до тех пор, пока люди не осознают, что не они должны зависеть от управляющей компании, а компания от них, так как свою зарплату сотрудники компании получают из оплаты технического обслуживания и обязаны выполнять заказанные им услуги. Но эти услуги еще нужно правильно заказать.
В соответствии с п.42 Постановления №491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством и договором.
В договоре управления с многоквартирным домом должны быть указаны:
1. состав общего имущества многоквартирного дома;
2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;
3. порядок определения договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а также перечень услуг, предоставляемых управляющей организацией, определяются на общем собрании собственников. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества должен обеспечивать содержание общего имущества. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома лежит на собственниках помещений с момента возникновения права собственности на помещение в этом доме (п.3 ст. 158 ЖК РФ). Размер расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается на общем собрании с учетом предложений управляющей организации о дате начала и сроке кап.ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Управляющая организация и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушения своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором, и собственник вправе требовать от них качественного содержания общего имущества.
Очень часто приходится сталкиваться с тем, что некоторые собственники жилых помещений в многоквартирном доме закрывают доступ в места общего пользования (сушильные, лифтовые, чердачные, подвальные и т.п. помещения), используя их не по назначению, в личных целях. При этом управляющие организации заключают договоры на аренду чужой собственности, т.е. собственников многоквартирного дома, тем самым нарушая статью ЖК РФ. Согласно п.2 ст.40 ЖК РФ любые действия, связанные с общим имуществом, можно совершать только при получении согласия всех собственников жилых помещений в доме. Это же касается и использования придомовой территории земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Никто, кроме как общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме, не имеет права давать разрешение на использование или аренду мест общего пользования, а полученные средства могут быть использованы на содержание этого дома.
