Капремонт: за и против

 Зачем он нужен? Что будет, если не платить? Как проводится капремонт домов, попавших в список очередности, и как формируется порядок включения многоквартирных домов в программу?

Три года назад Госдума РФ внесла изменения в Жилищный кодекс РФ. Так, в ЖК был добавлен раздел о капитальном ремонте и определены правовые основы управления капремонтом в многоквартирных домах. Плодом работы депутатов стал Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

Ряд субъектов РФ, учитывая особенности своего региона, принял отдельную региональную программу по проведению капремонта в МКД.

В Дагестане активная реализация программы началась лишь в начале этого года, то есть после утверждения другого нормативно-правового акта – Постановления Правительства РД от 30 января 2015 г. №24 «Об утверждении порядка включения МКД в региональную программу капитального ремонта общего имущества МКД в соответствии с критериями очередности проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, расположенных на территории Республики Дагестан».

КРИТЕРИИ

Итак, по каким критериям оценивается очередность проведения капремонта в многоквартирных домах? Как правило, при составлении программы специалисты Минстроя и ЖКХ РД учитывают в первую очередь: 1) техническое состояние объектов общего имущества (износ здания); 2) год ввода в эксплуатацию; 3) дату последнего проведения капитального ремонта МКД; 4) полноту поступления взносов за коммунальные услуги (в том числе за капремонт) собственниками МКД; 5) комплектность капитального ремонта в соответствии с перечнем услуг или работ по капремонту.

На сегодняшний день в региональную программу включено 3604 многоквартирных дома, находящихся на территории республики и подлежащих капитальному ремонту. Из них в этом году по плану капремонт должны были провести лишь в 31-й многоэтажке, 9 из которых находятся в Махачкале. Больше всего в этом году домов будет отремонтировано в городе-юбиляре Дербенте – 16. Хотя к празднованию юбилея они вряд ли будут готовы. Процент готовности капремонта этих домов составляет порядка 80-90%. Это даже, несмотря на то, что Дербент – единственный город, в котором дома ремонтируются не только на средства собственников МКД, но и софинансируются из федерального бюджета.

В Махачкале капремонт 9 домов собственникам придется финансировать полностью самим. Согласно краткосрочному плану капитального ремонта общего имущества МКД на 2015 год, это 68, 244 млн руб. (средства собственников). Так, из 9 домов в трех (пр. Акушинского, 21, 25 и ул. Лаптиева, 63) проводится замена лифтового оборудования, в том числе в восьми домах (ул. Айвазовского, 2, пр. Акушинского, 25, ул. Гагарина, 56, ул. Гайдара, 29, ул. Комарова, 7, ул. Лаптиева, 63, ул. Ярагского, 79, ул. Ю. Акаева, 15) – замена плоской кровли на скатную. Степень готовности капремонта на данный момент составляет 65-70%.

ЖАЛОБЫ ЖИЛЬЦОВ…

На сегодняшний день собираемость взносов собственников на капремонт в МКД в Дагестане зафиксирована на уровне 7,9%. Это лишний раз подтверждает принципиальное нежелание населения платить за капремонт. Примерно такая же картина наблюдается и по другим регионам СКФО. Отличилась лишь Карачаево-Черкесия. Там собираемость достигает 34%. Правда, это касается лишь столицы республики – г. Черкесска. Но больше всего объем собираемости взносов зафиксирован в Ставропольском крае – около 50%.

Отметим, каждый субъект РФ определяет для своего региона своей тариф. В Дагестане в прошлом году тариф за капремонт зафиксирован в размере 5 руб. 20 коп. Как заверил нас руководитель Фонда капремонта в МКД Магомед Алиев, это один из самых маленьких тарифов. По объему тарифа мы где-то на пятом месте с конца. То есть меньше, чем у нас, только у нескольких регионов России. В Санкт-Петербурге меньше, но у них есть гос. поддержка: областной городской бюджет выделяет средства. Остальные примерно на нашем уровне. Руководство республики очень либерально подошло к этому вопросу. Хотя каждый год можно поднимать шкалу. В этом году руководство совместно с нами и госжилинспекцией решили оставить тариф на прежнем уровне. Нужно, чтобы люди привыкли. Фактически, если считать, наш тариф должен был равняться около 16 рублей», – сообщил Алиев.

Отметим, как правило, при расчёте исполнительные власти учитывают серию дома, количество собственников, необходимый объём работ и реальные доходы жителей региона.

Таблица тарифов за капремонт за 1 кв. м по регионам СКФО 

Практически 90% населения Дагестана относятся с сомнением к реализации госпрограммы. Это объясняется тем, что до принятия федерального закона люди исправно производили отчисления на техобслуживание (куда входил и ремонт зданий), но капремонта многие так и не увидели. По этим и другим причинам горожане просто отказываются от уплаты.

К тому же в законе не учтен ряд щепетильных моментов.

«Пришла квитанция сразу за полгода. Отношение негативное. Почему цена квадратного метра в панельной пятиэтажке 1971 года и в монолитном доме 2006 года должна быть одинаковой? Соседке 78 лет, как ей объяснить, зачем ей капремонт через 30 лет (всем долгой жизни!). С учетом нашей инфляции, какой процент может предложить Сбербанк?» – задается вопросом один из жильцов Алексей Венеберкс.

«В моем доме по программе капремонт планируется только через 20 лет. Уже сейчас надо заменить радиаторы в подъезде (лопнули от морозов), через раз работает лифт. То есть я должен ждать 20 лет?» – возмущается махачкалинец Шамсуллах Даллаев.

Между тем в ходе текущей работы по выявлению домов, подлежащих капремонту, специалисты Фонда выяснили, что проблема возникает в основном из-за отсутствия полноценной базы данных МКД. По словам руководителя Фонда Магомеда Алиева, информация по количеству многоквартирных домов в различных инстанциях разнится. «Нигде нет нормальной базы данных. В Республике Дагестан около 7 тысяч МКД. То же самое подтверждает Росстат, а Госжилинспекция дает цифру на 1,5-2 тысячи меньше. У нас есть горячая линия. Поступают сотни звонков, люди жалуются, пишут заявления, приходят сообщения о домах, которых вообще нет в базе данных. Мы их выявляем в процессе реализации программы, потом предоставляем в Госжилинспекцию. Возьмем, к примеру, Чапаева или Шамиля, 54 «а» или «б». Согласно нашей базе данных, там 150 квартир. Приходим туда, на самом деле там 90 квартир. Более-менее учет есть в Каспийске, Дербенте, Избербаше. В городах Дагестанские Огни, Южно-Сухокумск вообще нет платежных систем. Им негде производить оплату. Нам пришлось заключать договор с «Почтой России». Сейчас все приводится в порядок, особенно в городах. Система уже нормализована где-то на 70-80%», – констатирует Алиев.

Как бы там ни было, муниципалитетам приходится прибегать к хитростям. В частности, в Дербенте квитанцию за оплату других коммунальных услуг не принимают, пока жильцы не произведут плату за капремонт. «По этой причине происходит задержка по оплате других услуг, включенных в квитанцию. Причем данный пункт, указанный в квитанциях ЕРКЦ, включен только по нашему адресу», – жалуется житель Дербента. Хотя нигде не прописано, что платежи взаимосвязаны и взаимозависимы.

Недовольство среди населения растет, договор о формировании фонда капитального ремонта общего имущества в МКД на счете регионального оператора и об организации проведения капремонта общего имущества в МКД люди отказываются подписывать, готовят петиции по отмене закона… и этим все заканчивается.

 Закон тем временем дорабатывается и уже вступил в силу. А пока по факту из жалоб, поступивших в Государственную жилищную инспекцию, в ходе проведения капремонта по Дагестану поступило только 47 обращений от собственников жилых помещений. Из них 40 обращений – от махачкалинцев. Основная причина жалоб – повреждение гидроизоляционного слоя кровли, которое привело впоследствии к затоплению квартир.

Как рассказал корреспонденту «МИ» начальник отдела надзора за капитальным ремонтом и взаимодействия с органами муниципального жилищного контроля ГЖИ Абдулманап Магомедов, в результате проверок инспекцией составлены 4 протокола об административном правонарушении по ст. 7.22 КоАП РФ и выданы 9 предписаний по устранению выявленных нарушений. «Среди самых распространенных нарушений можно отметить такие, как частично не выведенные за плоскость кровли канализационные вытяжки и вентиляционные каналы, устройство глухих окон или отсутствие жалюзи на слуховых окнах, отсутствие лестниц к слуховым окнам, отсутствие или уменьшение количества накладок на стойках и прочие. Работа не будет принята до тех пор, пока нарушения не будут устранены. Только после их окончательного устранения, дома вводятся в эксплуатацию», – отметил Магомедов.

Примечательно, что руководитель Госжилинспекции Али Джабраилов в разговоре с корреспондентом «МИ» отметил, что, как правило, больше нарушений допускают сами собственники МКД, взявшие на себя обязательства по сбору средств на проведение капремонта. «Я бы особенно хотел обратить внимание на то, чтобы собственники серьезнее подходили к выбору уполномоченного лица, которое будет контролировать ход работы по капремонту своих многоэтажек. Безусловно, это должен быть сознательный, серьезный человек, который при акте сдачи-приемки работы возьмет на себя ответственность поставить свою подпись и отвечать в дальнейшем за контроль над дальнейшей работой по капремонту», – предупреждает Джабраилов.

КОГДА У ВЕЩИ ДВА ХОЗЯИНА…

Между тем независимые эксперты полностью поддерживают принятие Закона и его необходимость в наших реалиях. По мнению кандидата юридических наук, преподавателя ДГУ, специалиста по жилищному праву Замиры Ахмедовой, этот закон рано или поздно должны были принять. Вопрос обрел актуальность в период приватизации квартир в стране. Как отмечает эксперт, уже тогда главной задачей ставилось перенести бремя содержания жилищного фонда с государства на самих собственников жилья. «В сознании старшего поколения сохранилось патерналистское отношение ко всему, то есть ожидание того, что государство ОБЯЗАНО. Тогда почему никто не требует, чтобы частный дом отремонтировал, к примеру, муниципалитет? Все с этим согласны, никто не спорит. Ремонтируют сами. А если купили квартиру и стали собственниками таких же квадратных метров… Это то же самое. Сложность заключается в том, что здесь общее имущество и ремонт нужно делать сообща. Понимаете, это естественная вещь – если это мой дом, я должна его ремонтировать. Во всем мире так делается. Чтобы люди привыкли – нужно время. Еще в Римской империи говорили, когда у вещи два хозяина – это уже плохо. Проблем еще больше, когда у общего имущества не два хозяина, а 15 собственников квартир в МКД, которые не могут прийти к единому мнению»», – заключила Ахмедова.

На что собственник квартиры в МКД может рассчитывать в двух случаях: 

 Кстати, в Дагестане уже есть случаи судебных разбирательств Фонда по капремонту в МКД с неплательщиками. Так, по состоянию на 7 сентября 2015 года, Фондом направлено 1136 претензий гражданам, из которых 41 претензия по г. Дербенту, 791 – по г. Махачкале, 140 – по г. Каспийску, 164 – по г. Избербашу. И зафиксирован лишь один случай официального отказа по Дагестану. Упомянутый ранее жилец МКД Шамсуллах Даллаев направил в региональный Фонд капремонта в МКД письменное заявление об отказе платы за капремонт помещения. Но, как сообщил собственник, ответной реакции пока не поступило.

В заключение для наглядной картины приведем пример, в какую итоговую сумму может обойтись собственнику неуплата за капремонт, который нам привел начальник информационного и программного обеспечения Фонда капремонта МКД Шамиль Вишкаев. Собственник помещения площадью 50 кв. м в МКД, при минимальном взносе на капитальный ремонт 5 руб. 20 коп., обязан ежемесячно оплачивать 260 р., задолженность такого собственника с января по июнь 2015 года составляет 1560 рублей. Если собственник проигнорировал досудебную претензию, с него принудительно будет взыскана сумма задолженности в размере 1560 рублей, государственная пошлина в размере 400 рублей, исполнительный сбор (согласно п.3, ст. 112 ФЗ №229-ФЗ «Об исполнительном производстве») в размере 1000 рублей. В итоге общая сумма взыскания после судебного разбирательства составит 2960 рублей.