УПЛОТНЯЙ И ВЛАСТВУЙ
Активная миграция жителей городов и районов республики в ее столицу породила строительный бум, охвативший Махачкалу последние двадцать лет. Но, несмотря на удивление и замечания некоторых его гостей: «в городе строят, значит, он живет», звучащие как комплимент, восторгаться растущим количеством многоквартирных домов и торговых центров махачкалинцы не намерены.
ОДНА БОЛЬШАЯ СТРОЙКА
Спрос породил предложение, и предприимчивые застройщики не заставили себя долго ждать: на любом свободном куске земли стали вырастать многоэтажные жилые дома, офисы и торговые центры.
Трендом последних лет стала скупка застройщиками в городе частных одноэтажных домов советской постройки. Владельцы, которым, по их же признанию, за далеко не молодое строение предлагают немалые деньги, охотно соглашаются на продажу. Как итог на месте двух-трех (а иногда и одного) частных домов, в которых проживало по одной семье, появляются многоэтажные дома с десятками квартир, но отсутствующими дворами, парковочными местами, детскими площадками и зеленой зоной.
Другая проблема, вызывающая негодование махачкалинцев, – точечное строительство «дополнительных» многоэтажек в уже существующих дворах. Жильцы остальных домов новым «соседям», дышащим в затылок, как правило, не рады и задаются вопросом, почему администрация полностью не запретит уплотнительную застройку в городе.
Мэр Махачкалы Муса Мусаев на прошедшем 12 июля аппаратном совещании (см. №28 «Махачкалинских известий» от 15.07.2016. – Прим. «МИ») отметил, что за два года до формирования нового состава администрации было выдано более 500 разрешений на строительство многоэтажных домов. На сегодняшний день эта цифра снижена в 10 раз. За год его руководства городом было выдано чуть больше 50 разрешений на строительство с учетом всех государственных программ, в частности, переселения из ветхого и аварийного жилья. Однако при этом Мусаев призвал не торопиться с подведением итогов в строительном секторе, подчеркнув, что основная причина сокращения количества выдаваемых разрешений на строительство – плотная застройка центральной части Махачкалы.
«ВЫКИНУТЬ» ИЗ ЦЕНТРА
Городские чиновники, занятые этим вопросом, уверяют, что дальше все будет иначе. И главная причина тому – разработанный и принятый генеральный план Махачкалы.
Начальник Управления по вопросам координации капитального строительства администрации г. Махачкалы Магомедгаджи Залбеков подчеркивает, что задача – не запрещать строительство многоквартирных домов в городе, а усилить контроль, чтобы строили правильно.
«Если есть какое-то свободное место, допустим, в каком-то квартале, и там уже невозможно сделать «посадку», т.е. градостроительный кодекс не позволяет, естественно, там строить уже нельзя. И разрешение уже никто не даст, это будет нарушение.
Если, например, по Градостроительному кодексу место позволяет построить, допустим, девятиэтажку, и если будет заинтересованное в этом лицо, если собственник участка подаст документы на строительство, то строить можно. Но есть новый генплан, по которому предусмотрена четкая градация в зависимости от места строительства: допустим, в центре города до семи этажей, в некоторых местах до пяти, до трех этажей… Речь идет также о многоквартирных домах, только их этажность будет четко регламентироваться. Просто надо строить и следить, чтобы строили правильно. Сейчас есть генплан – строить нужно по нему», – подчеркивает Залбеков.
По словам чиновника, город движется к комплексному строительству жилого фонда со всей инфраструктурой: детскими садами, школами и т.д., которые будут подобны отдельным микрорайонам. «И в целом все подобные планируемые объекты будут «выкинуты» из центра ближе к окраинам», – прогнозирует собеседник «МИ».
ЖИЗНЬ ПОСЛЕ ГЕНПЛАНА
Апеллирует к генплану и начальник Управления архитектуры и градостроительства Магомедрасул Гитинов: «По новому генплану Махачкалы предполагается развитие многоэтажного жилищного строительства в сторону севера, в направлении поселков Шамхал и Шамхал-Термен. Само собой, горадминистрация к уплотнительной застройке в городской черте относится отрицательно, потому что ущемляются интересы горожан, проживающих на данной территории. Именно поэтому генпланом города, утвержденным 26 мая текущего года, предполагается в центральной части города Махачкалы (территория города между улицами Абубакарова – Гамидова в одном направлении и Родопский бульвар – проспект Шамиля) 7-этажная жилая застройка.
Несмотря на то, что земель, свободных для многоэтажного жилищного строительства осталось очень мало, Махачкала идет по пути убавления этажности домов в центре города. Но стоит подчеркнуть, что на сегодняшний день строительство масштабного количества квадратных метров жилья намечается в районе бывшего ипподрома (комплекс «Порт-Петровск». – Прим. «МИ»). Это будет благоустроенное, очень качественное жилье, соответствующее всем градостроительным нормативам. Отмечу, что разрешения на строительство многоэтажных жилых домов в центре города были выданы до разработки и утверждения нового генплана города».
ОСТАВЬТЕ ГОРОД В ПОКОЕ
– Было бы хорошо, если бы так называемый старый город оставили в покое и построили город-спутник, – считает директор Геоинформационного центра (ГИС-центр) Института геологии ДНЦ РАН Сурхай Мамаев.
«Людям нужно где-то жить, для этого нужно где-то строить… Но вот так плотно строить дома нельзя. Есть СНиПы, в которых расписано, какое расстояние должно быть от одного здания до другого. Не говоря о том, что коммуникации и прочая сопутствующая инфраструктура должны соответствовать новым зданиям…
Например, на проспекте Шамиля возле ДГТУ построено девятиэтажное здание посередине, а по бокам – пятиэтажные. Впритык. У них даже нет сейсмического шва. Когда будет землетрясение, у девятиэтажного объекта будет свой период колебания, у пятиэтажек – свои. Они создадут резонанс – эти здания будут друг друга разрушать», – отмечает сейсмолог.
По его словам, расстояния между жилыми, общественными и производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделе 14 Свода правил (СП) 52.13330, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 15 указанного СП. Между длинными сторонами жилых зданий должно соблюдаться расстояние (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой 2-3 этажа – не менее
На площадках сейсмичностью 8 баллов и выше (территория Дагестана находится в интенсивной сейсмической зоне с расчетной сейсмической интенсивностью 7-10 баллов по шкале MSK-64. – Прим. «МИ») расстояния между длинными сторонами секционных жилых зданий должны быть не менее двух высот наиболее высокого здания (СП 42.13330.2011 п.7.1).
Однако Мамаев отмечает, что в региональных градостроительных нормативах при соответствующих обоснованиях допускается уточнение (увеличение или уменьшение) предельно допустимых значений плотности застройки различных зон, а также установление более дифференцированных показателей плотности с учетом величины города и типа застройки. Тем не менее расчетная плотность населения микрорайона при многоэтажной комплексной застройке и средней жилищной обеспеченности
«Требования нормативов при строительстве многоэтажных зданий в Махачкале учитываются настолько, насколько застройщик компетентен. В наше время, когда законодательная база не работает или вносятся постоянные изменения в строительные нормы, трудно учесть и соблюдать эти требования. Государственные структуры не успевают следить за происходящим хаосом. Часто меняют руководителей и т.п.
Если не соблюдены требования нормативных документов, уплотнительная застройка города в случае землетрясения может повлечь за собой крайне негативные последствия. Махачкала до того плотно застроена, что иногда удивляешься, как выдерживают такую нагрузку городские коммуникации. Если бы в предыдущие годы городом руководили грамотные строители-архитекторы, вряд ли они допустили бы такую плотность», – резюмирует специалист.
Бэла БОЯРОВА
