На крупнейшем сайте бесплатных объявлений «Авито» появилась информация о продаже земельного участка промышленного назначения площадью 2 сотки по проспекту Шамиля в Махачкале. Но заурядное на первый взгляд объявление вызвало бурю негодования неравнодушных горожан, когда в социальных сетях этот участок с чьей-то легкой руки был назван «сквером». Все потому, что эта земля действительно представляет собой зеленую зону. Кто и почему ее продает – выясняли «МИ».
НА РУКАХ – ПОЛНЫЙ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ
На проспекте Шамиля от угла улицы Батырмурзаева до АЗС есть зеленая зона. Говорить о сквере все-таки не приходится, так как там нет ни дорожек, ни скамеек, ни всей атрибутики, которая позволила бы причислить эту территорию к парковой зоне или скверу. Хотя при желании и оперативном вмешательстве там можно было разбить небольшую прогулочную зону.
Тем не менее, судя по кадастровой карте, на этом зеленом участке площадью 1 500 кв. м есть два объекта, поставленных на кадастровый учет. Это постамент под рекламный щит, имеющий 1 кв. м, который внесен в реестр в начале 2020 года под кадастровым номером 05:40:000050:87, и сам продаваемый участок, который тоже имеет свой номер 05:40:000050:1243, площадью 150 кв. м. Собственником участка значится Мухтар Рамазанов. Остальные 1 072 кв. м по кадастровой карте не определены, а значит, находятся в муниципальной собственности. Тут, конечно, есть вопрос к автору объявления, который на продажу выставляет участок не площадью 150 кв. м, а ровно в 10 раз больше, включая муниципальную территорию, на которой предлагается потенциальному покупателю в дальнейшем построить шашлычную или автомагазин…
«МИ» созвонились с продавцом, который пояснил, что возможность установки открытых нестационарных кафе, будет обсуждаться с администрацией.
Руководитель пресс-службы мэрии Махачкалы Зайнаб Алимирзаева в социальной сети Facebook прокомментировала, что у Мухтара Рамазанова, выставившего на продажу данный участок, на руках полный пакет документов.
«Земля в его собственности уже много лет. Несколько раз администрация подавала в суд, но есть решение Верховного суда о признании за ним права собственности. Сейчас администрация подает новое исковое заявление. Уже есть несколько решений. Глава города намерен вернуть этот участок в муниципальную собственность», – подчеркнула Алимирзаева.
Надо отметить, что этот зеленый участок по проспекту Шамиля неоднократно переходил из рук в руки. Законно ли была отчуждена земля у города? «МИ» обратились за комментарием в Правовое управление Махачкалы. Там ответили, что суд отказал администрации города в иске из-за срока давности.
«Это актуальная проблема. И данная ситуация – лишь один из многих примеров. Не только по этому, но и по другим аналогичным фактам мы обращаемся в суды, чтобы вернуть муниципальные земли из чужого незаконного владения. Нами выявляются случаи, когда земельные участки были поставлены на кадастровый учет по подложным документам, на основании поддельных постановлений, которые не выносились администрацией. Да, есть случаи, когда такие акты выносились, но эти решения принимались с грубыми нарушениями земельного законодательства. Как в данном случае, где речь идет о зеленой зоне, в которой строительство запрещено. Решения, принятые с грубым нарушением земельного законодательства, администрация города может обжаловать в течение трех лет, однако практически во всех случаях суды нам отказывают, так как сроки исковой давности уже прошли. Суды не принимают наши доводы о том, что нам стало известно об этих нарушениях только сейчас. Они отмечают, что в рамках осуществления ежегодных мероприятий по земельному контролю мы должны были ранее выявлять эти нарушения и заявлять о них, когда земельный участок был только поставлен на кадастровый учет. Теперь суд принял доводы ответчика и встал на его сторону. Будем пытаться принимать необходимые меры и дальше», – прокомментировал специалист Правового Управления мэрии Махачкалы Устар Элифханов.
МОЖНО ИЛИ НЕЛЬЗЯ?
Если рассуждать в целом о проблеме, то тут мы сталкиваемся с палкой о двух концах. Продавать или покупать парки, городские скверы, лесные угодья, заповедники, кладбища или военные полигоны закон не разрешает. Но при этом в остальных случаях, в частности, когда речь идет о земле, обозначаемой как «промышленная зона», совершать сделки разрешает. Об этом говорит и новый Земельный кодекс РФ, действующий с 2015 года, в котором расписана процедура покупки земельных участков за кадастровую стоимость. Федеральный закон от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ) дает новое определение земельному участку (п. 1 ст. 1 Закона №171-ФЗ). Главным из нового Земельного кодекса РФ можно выделить следующее: во-первых, муниципалитеты, в том числе города и городские районы, теперь являются земельными собственниками с правом продажи. Администрация может продать земельный участок так же, как и купить. Но для этого необходима процедура аукциона, в котором должны принять участие не менее трех претендентов. Причем опять же на основании Земельного кодекса стали возможны аукционы по продаже муниципальных участков, не стоящих на кадастровом учете по заявлению граждан.
Однако есть важный момент – купить земельный участок можно только с четко определенными границами. И вот тут есть одна существенная деталь, на которую мало кто обращает внимание. Дело в том, что участки, находящиеся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, не имеют плана межевания и не стоят на кадастровом учете. Именно поэтому в ряде случаев не обнаруживается кадастровый номер на открытой кадастровой карте. Некоторые даже полагают, что на кадастровый учет они ставятся специально, дескать, чтобы легче, не афишируя, можно было продавать. Однако для совершения сделки необходимо определить кадастровый номер с соответствующим обозначением на карте.
Р.S. История, аналогичная описанной нами выше, произошла недавно в Казахстане, городе Уральске, где за 85 млн тенге был выставлен на продажу бывший сквер арматурного завода. Ранее эта земля была передана в частную собственность бывшему секретарю Уральского городского маслихата для строительства торговой точки. В 2016 году точка была снесена, а территория облагорожена на средства местного муниципалитета.
Продажа городской муниципальной собственности редко остается долгое время незамеченной, тем более когда речь идет об участках с зелеными насаждениями. Ведь в большинстве случаев новый хозяин, не церемонясь, будет очищать свою собственную территорию от всего «лишнего», как если бы это был его придомовой палисадник. Но эмоций жителей города не избежать, когда дело касается земли, которая когда-то была муниципальной.
Как известно, если что-то имеет свою цену, значит, это можно купить или продать, при условии, что вы законный собственник. Не секрет, что в 90-х и начале нулевых годов появились крепкие, а главное – оперативные «хозяйственники», которые очень быстро взяли в оборот не только муниципальные земли, но и республиканские. Тогда и появился небезызвестный всем неологизм «самозахват».
Остается только надеяться, что новый Земельный кодекс РФ будет способствовать прозрачности заключаемых сделок, ведь даже по прошествии многих лет порожденный еще в 90-х Гордиев узел земельных проблем пока так и не разрублен.
Руслан ЛУГОВОЙ
