Пандемия и последующий за ней карантин в 2020 году запомнились махачкалинцам не только застоем в общественной жизни, но и взлетом цен на жизненно важные позиции. И в этом ряду на недосягаемой высоте оказались цены на недвижимость, необъяснимый рост которых, начатый в период всеобщего экономического неблагополучия, оказался сродни пляскам на костях, и продолжается по настоящее время.
Если до 2020 года цена на однокомнатную квартиру стартовала с 1 млн 400 тысяч и в редких случаях доходила до двух миллионов, «двушки» обходились в 2 млн 300 тысяч рублей и выше, а трехкомнатные начиналась с позиции трех миллионов, то после 2020 года ценники неузнаваемо сменились, и махачалинцам, не имеющим в месяц доходов выше 20 тысяч (на каждого из родителя в среднем), оставалось только, затаив дыхание, наблюдать, как рушатся их мечты о заработанной квартире. Причем в одночасье. В среднем цены поднялись на 40%, поставив планку для бюджетников, рассчитывающих на заработную плату, на недосягаемую высоту.
ВСЕ И СРАЗУ
Открывая объявления на сайтах, зарекомендовавших себя как успешные площадки для продажи недвижимости всех форм и размеров, начинаешь понимать, что выбрать хорошую квартиру (во всех смыслах) за среднюю сумму в 4,5 или 5 млн на сегодняшний день не представляется возможным. Не маленькая, казалось бы, цена, запрашиваемая за жилье, не предполагает наличия всех качественных характеристик. Хотя бы по одной позиции жилье не будет отвечать всем необходимым критериям поиска покупателя. И это значительно затрудняет поиск. Правдивости ради, обзвонила несколько номеров, указанных в объявлениях, где цена варьировалась в пределах 5 млн рублей и здесь удалось прояснить несколько интересных моментов. Если, к примеру, все устраивает по цене, этажности (не первый и не последний), по среднему размеру площади (не менее 50 квадратных метров), то при непосредственном общении с риэлтором (собственники в объявлении встречаются реже) выясняется, что либо квартира обременена ипотекой, либо квартира находится в бывшем общежитии, либо нет полного пакета документов, или же все устраивает, но бонусом имеются проблемы с отоплением, а если квартира расположена на 6 этаже, то лифта, извините, нет. «А чего вы хотели – квартиру за 5 миллионов и чтобы вам еще и лифт был в доме? Это же хорошая цена сейчас на рынке», примерно в таком ракурсе ведет диалог лицо, продающее квартиру. Ведь все эти недочеты, по мнению собственников квартир, легко устранимы… и тут в силу вступает та самая фишка, которая рефреном звучит почти во всех объявлениях о продаже мало-мальски пригодной к проживанию недвижимости – квартиру можно сдавать внаем и посуточно туристам!
В среднем, если смотреть по объявлениям – цены на квартиры в столице начинаются с 4 млн рублей (причем за эту цену можно купить лишь однушку-вторичку или же каркас в новостройке) и заканчиваются… здесь границы ставить невозможно, так как нет ценовых пределов. Все зависит от площади, месторасположения объекта, оставляемой мебели и прочих критериев, которые учитываются собственником в плюс своей недвижимости. Примерная же средняя цена за жилплощадь составляет 5-7 млн рублей, независимо от количества комнат. Причем нередко в объявлениях указывается, что квартира находится в центре города, даже если это не совсем так.
Читая объявления о продаже, таким образом складывается невероятное впечатление о том, что махачкалинцы давно уже не живут в Махачкале, и квартиры им здесь нужны только для сдачи внаем туристам и студентам, обучающимся в период с сентября по май. Причем некоторые объявления наталкивают на мысль, что среднестатистический махачкалинец готов и будку собачью продать как пригодное к проживанию жилье. При условии если сделает в ней косметический ремонт и приспособит под капитальное строение. В этом случае он будет пребывать в твердой уверенности, что и ее купят. Ведь покупатель априори должен осознавать, что в летний сезон ему в карманы потечет река из денежных купюр от беспечных туристов, которые по стечению обстоятельств полюбили Махачкалу за расположение возле моря и готовы выложить все деньги, только бы получить отдых своей мечты.
Оговорюсь, что в разговоре с одним из продавцов мною была услышана замечательная фраза о том, что эту квартиру в сезон можно сдавать «за 4 рубля в сутки» (имелось в виду 4 тысячи). Тем временем в моей голове промелькнул вопрос о том, готовы ли туристы платить такие немаленькие суммы за квартиру? Порядка 40 тысяч за 10 дней, если вздумается остаться не на пару дней, а хотя бы на неделю или более того. И, судя по отзывам в дагестанских телеграм-пабликах, мечтая навариться на туристах, махачкалинцы готовы выдворить своих постояльцев, снимающих квартиры на длительный срок. Ведь туристы заплатят больше, а свои как-нибудь перебьются?
Так, в одном из пабликов был опубликован крик души, помеченный хэштэгом #нампишут:
«Владельцы квартир в Махачкале, а вы не слишком ли ошалели? Студия 27 квадратов за 22 тысячи. И еще пишет, что это хорошая цена за такую квартиру! «Сдам до лета, сдам до мая, сдам до июня, сдам только русским»». Квартира, 2 комнаты, 45 квадратов, из мебели – раковина на кухне. Стоит 30 тысяч. За что такие деньги отдавать? У большинства в Махачкале зарплата до 30 тысяч не дотягивает. Да, остались еще люди с совестью, но у таких квартиры улетают как горячие пирожки. Вам, называющим себя мусульманами, не стыдно заламывать такие цены за свои пустые полуразваленные халупы? Я уже вторую неделю не могу найти квартиру в этом городе, потому что либо у меня вся зарплата уйдет на аренду, либо мне надо продать почку, чтоб оплатить комиссию риэлтору…» (Стиль и пунктуация сохранены). Ему вторит еще один пост, выловленный в дагестанском сегменте телеграма: «Если уже вас начали выселять из квартир, подняли цену на алчу, клубнику, воду, соседи, которые все время жили в городе, уехали на все лето в село. Это значит, сезон туристов открыт». Находятся и те, кто считает, что махачкалинцы сами рубят сук, на котором сидят, своей непомерной алчностью и дождутся того, что «… они (туристы) перестанут к нам ездить, приезжали от безысходности, было красиво и дешево, осталось только красиво, наш народ постепенно зарабатывать не умеет. Нужно все и сразу».
ОЧЕРЕДЬ ИЗ ТРЕХ КЛИЕНТОВ
Видимо, по этой причине посуточное жилье в Махачкале в летний период снять практически невозможно. Все виды посуточно сдаваемой недвижимости красуются в объявлениях, где благопристойно описываются условия проживания, которые сродни элитным апартаментам, поэтому владелец сразу предупреждает, чтоб его квартиру не использовали для шумных сборищ и курили исключительно на балконе, иначе – выселение. Позвонив по одному из таких объявлений со стоимостью квартиры 1800 рублей (причем это была самая дешевая цена из тех, что были выставлены на известном сайте Авито), я столкнулась с рядом нюансов, которые первоначально мною не учитывались. Во-первых, голос на том конце линии сразу же мне сообщил, что квартиры разные и цена не 1800, а – внимание (!) – от 1800. В эту минуту вспомнила рекламу одного из российских банков с примерно таким сюжетом. Молодой мужчина, встретившись с девушкой в кафе, с которой он познакомился на сайте объявлений, изумленно вопрошает, «здесь же (в объявлении) указано 20 лет». Собеседница перебивает его, повторяя ему несколько раз, «читайте внимательно – от 20». Так и в моем случае: указанная сумма была не фиксированной, а какой именно, предстояло узнать далее из беседы с оператором посуточного жилья. Девушка сообщила, что есть квартиры получше – от 2,5-3 тысяч и похуже от двух тысяч. Узнав мои предпочтения, она сообщила примерный адрес жилья и потребовала, чтобы я отправила ей фото моих паспортных данных на случай, если вдруг после моего выселения в 12 часов следующего дня, они не досчитаются ложек и вилок или телевизора с холодильником. Когда же я предложила заключить договор с описанием всех предметов их интерьера, причем с выездом на место, девушка раздраженно решила прервать разговор, сообщив, что ей некогда тут со мной беседовать, потому что на ту квартиру, которую я хотела бы арендовать, у нее уже выстроилась очередь из трех клиентов. Я представила себе эту очередь из трех человек, обивающих порог желанной посуточной квартиры, и поняла, что не мы выбираем себе квартиры, а они, операторы, подбирают себе клиентов, потому что спрос большой и за клиентов никто не держится. Хотите – берите, хотите – нет, на ваше место придут другие – менее капризные и почти на все согласные.
БОЛЬНОЙ АЖИОТАЖ…
С покупкой жилья дела обстоят несколько по-другому. Риэлторы в большинстве своем стараются донести до клиента всю информацию, приглашают на показ квартиры. А клиент уже сам решает, нужен ли ему этот объект в качестве жилья или можно рассмотреть другие объекты.
Какие критерии влияют при формировании цены за квартиру, «МИ» попытались узнать у руководителя риэлторской компании HOME Сурии Гаджимирзоевой: «Цена на квартиру складывается из таких факторов, как, к примеру, локация объекта – есть более дорогие востребованные районы, есть менее востребованные. Далее, этажность объекта. Кстати, сейчас спрос начал меняться. Если раньше клиенты просили, чтобы не первый и не последний, то теперь пошла тенденция на последние этажи. Спрос на высокоэтажные объекты исходит от молодежи. У нового поколения другое мышление. Старшее поколение по-прежнему предупреждает: выше четвертого этажа не предлагайте. Эти запросы сохранились. Молодежь не ставит таких границ перед нами и условий. Следующий фактор, влияющий на цену квартиры – рост цен на стройматериалы, так, буквально за последние несколько месяцев произошел скачок на 20%. Скорее всего, сейчас цены немного поднимутся на новостройки. Вторичное жилье наоборот сохранит позиции», – прогнозирует эксперт. По ее словам, самые дорогие квадратные метры сейчас в Махачкале, Каспийске и Дербенте. Избербаш также набирает обороты по ценам на жилье.
На мой вопрос, почему после падения доллара в 2022 году и укрепления курса рубля цены на недвижимость не пошли вниз, Гаджимирзоева пояснила, что сейчас такой сильной привязки к доллару нет, как после пандемии в 2020 году, когда доллар подскочил, и цены на жилье стремительно выросли. Зато решающую роль сыграл внезапный приток туристов. «Люди поймали фишку на том, что можно сдавать квартиры посуточно и хорошо зарабатывать. Некоторые и бизнес на этом построили, зарегистрировались как самозанятые. Конечно, от этого страдают в первую очередь те, кто нуждаются в съемном жилье. Я считаю, что это больной ажиотаж, и как его остановить, никто не знает. Все хотят заработать», – комментирует собеседница «МИ».
– Случается ли так, что в риэлторскую компанию обращаются собственники с просьбой помочь в продаже жилья, при этом необоснованно завышают цену на недвижимость? На мой взгляд, большинство продаваемых квартир не дотягивают до той суммы, которая указана в объявлении.
– Зачастую и почти всегда так: люди хотят продать квартиру дороже, чем она есть. Иногда цена неадекватно завышена, но человек не хочет слышать никаких аргументов. Тогда мы отказываемся работать с такими объектами. Если продавец подходит объективно к этой ситуации, мы проводим ему анализ рынка. То есть, рассматриваем, продается ли, допустим, аналогичное по типу жилье по соседству. Это как яблоки на рынке – здесь такие же яблоки дешевле, а поблизости продаются дороже. Если же подобного жилья в этом районе нет, а стоимость квадратного метра в этой локации условно 80 тысяч, но именно четырехкомнатных в продаже нет, то это будет стоить дороже и отговорить собственника от завышения цены мы не можем. Квартира у него продастся, и он сможет что-то купить взамен.
ВЫГОДНО ПРОДАТЬ
– Какое жилье пользуется повышенным спросом у покупателей в Махачкале?
– Больше всего на рынке недвижимости пользуются спросом одно- и двухкомнатные квартиры. «Трешки» и «четырешки» в основном покупают для собственного проживания. Одно- и двухкомнатные чаще используются как выгодная инвестиция с последующей сдачей в аренду. Если же говорить: что больше пользуется спросом – первичное или вторичное жилье, здесь однозначного ответа нет. Одинаково. Хороший спрос у застройщиков на стадии строительства. В крупных мегаполисах сейчас говорят о том, что там строительный рынок проседает. В Махачкале и по Дагестану такого нет. Люди покупают и на этапе строительства за 70 тысяч квадратный метр, за 90, 100 тысяч. Люди откуда-то находят средства и вкладываются в недвижимость.
– В объявлениях нередко указывается не вся информация. Иногда покупателей ждет сюрприз, который может сыграть решающую роль при принятии решения – брать или не брать…
– Мы вроде все понимаем, что это неразумно за квартиру старой планировки без нормального ремонта и площадью 30 квадратов запрашивать 3-4 млн рублей, но… Если вы сегодня захотите продать квартиру, вы будете исходить из той мысли, что некто ищет себе жилье и у него может не хватить энной суммы для приобретения вашей квартиры? Или вы будете исходить из того, что вам нужно продать эту квартиру подороже? Безусловно, каждый хочет выгодно продать квартиру, исходя из своих потребностей. Я к тому, что квартиры все равно продаются и покупательная способность у людей есть. Сколько бы мы не рассуждали на тему о том, что эти цены необоснованны, все квартиры, включая и те, что кажутся неразумными по цене, продаются, и пока все это будет так, цена будет только расти, а не падать. Конечно же, сложно тем, кто живет на одну зарплату. Вот буквально сейчас мне позвонили люди, они сегодня остались на улице. Они в панике и готовы снять жилье, не выбирая, потому что сейчас в Махачкале поголовно сдают посуточно. И винить кого-либо в этом невозможно. Да, многие хотят заработать, но для кого-то это вынужденная мера, потому что им самим не хватает средств. Неприятно, что одних людей фактически выгоняют, чтобы сдавать другим подороже, но мотивы таких поступков мы не знаем.
– Туристы часто обращаются с просьбой найти жилье?
– Не только снять, но и купить. Есть и местные дагестанцы, которые некогда продали свою недвижимость и переехали отсюда, но сейчас они хотят иметь здесь жилье.
– На какую сумму должен рассчитывать покупатель, желающий приобрести сегодня квартиру в Махачкале?
– Более или менее нормальную недвижимость можно приобрести от 80 тысяч рублей за квадратный метр. Если мы говорим о центре города – это Ленина, Дахадаева, Чернышевского, в сторону моря – там цены начинаются от 130 тысяч.
– Как проще купить? У собственника или через риэлторскую компанию?
– Если у человека есть возможность ходить и искать самому, то, конечно, пусть он это делает сам. Но тот, кто работает с хорошим риэлтором, избавит себя от лишней головной боли. Риэлтор проведет юридическую экспертизу документов. И там могут всплыть ряд нюансов, о которых покупатель даже не подозревает.
Лариса ДИБИРОВА
