Права несовершеннолетних в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Участие несовершеннолетних в гражданском правовом обороте предполагает не только признание за ними определенных гражданских прав, но и обеспечение их надежной правовой охраной. Большое значение приобрела защита жилищных прав в связи с принятием Закона РСФСР от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», предоставившего гражданам права с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести занимаемые жилые помещения в собственность.
Обеспечение реализации прав несовершеннолетних на жилье и охрана их прав являются обязанностью государства. Несмотря на обилие правовых актов по охране жилищных прав, а также на усиление внимания к данному вопросу со стороны государства, на практике встречается немало случаев нарушения жилищных прав несовершеннолетних, которые допускаются из-за незнания жилищными органами, законными представителями несовершеннолетних, положений гражданского и семейного законодательства. Зачастую родители не включают своих детей в число участников приватизации, не зная, что в соответствии ст.11 ФЗ №1541-1-ФЗ несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Продавая, меняя или покупая жилье, многие сталкиваются с проблемой соблюдения прав несовершеннолетних, являющихся собственниками жилых помещений или имеющих право проживания в них. Так, встают вопросы, кто же должен защищать права детей при совершении сделок с недвижимым имуществом и какие нормативные акты непосредственно используются при решении вопроса о соблюдении или нарушении прав несовершеннолетних в том или ином случае.
На защите жилищных прав несовершеннолетних, кроме законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов), стоят и органы осуществляющие госрегистрацию прав и сделок с недвижимостью.
При приёме документов на регистрацию удостоверяется личность и проверяются полномочия представителя несовершеннолетнего, по сделкам малолетнего законные представители предъявляют свидетельство о рождении. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет заключают и подписывают договоры самостоятельно и предъявляют паспорт гражданина.
Одной из главных определенных гарантий защиты прав несовершеннолетних при отчуждении жилых помещений, находящихся в их собственности или пользовании, является необходимость получения разрешения органа опеки и попечительства на распоряжение таким имуществом в установленных законодательством случаях в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 Гражданского кодекса РФ, согласие их законных представителей (родителей) и попечителей может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами.
При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Так, п. 2 ст. 37 ГК РФ запрещает законным представителям без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному (в нашем случае — несовершеннолетнему лицу) прав без предварительного разрешения, не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (статья 575 Кодекса), нельзя отказаться от права собственности, принадлежащего ребенку (ст. 236 ГК РФ), от права ребенка на получение содержания (ст. 60 Семейного кодекса РФ) и других сделок, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Государственный регистратор, руководствуясь Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», инструкцией от 20 июля 2004 г. № 126 «О порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним», проверяет необходимость:
— дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса);
— дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса).
При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо учитывать и иные положения законодательства Российской Федерации, в том числе следующие положения Гражданского Кодекса и Семейного кодекса:
— местом жительства несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет признается место жительства его законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов (пункт 2 статьи 20 Кодекса);
— при раздельном проживании родителей местом жительства детей может являться место жительства любого из родителей, что устанавливается соглашением родителей, при отсутствии которого спор между родителями разрешается судом (пункт 3 статьи 65 Семейного кодекса);
— раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим шестнадцати лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного (статья 36 Кодекса);
— родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия, в случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей (пункт 2 статьи 64 Семейного кодекса);
— опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (пункт 3 статьи 37 Кодекса);
— сделки, совершенные несовершеннолетними без разрешения законных представителей, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (статья 172 Кодекса);
— сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (пункт 1 статьи 175 Кодекса);
— при осуществлении управляющим, действующим на основании заключенного с ним органом опеки и попечительства договора о доверительном управлении имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление, правомочий по управлению таким имуществом, на управляющего распространяется действие правил, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 37 Кодекса (пункт 1 статьи 38 Кодекса);
— доверительное управление имуществом подопечного прекращается по основаниям, предусмотренным законом для прекращения договора о доверительном управлении имуществом, а также в случаях прекращения опеки и попечительства (пункт 2 статьи 38 Кодекса).
Конечным результатом проведения регистрации недвижимости является внесение записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) в порядке, установленном правилами ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.
В целях повышения эффективности защиты прав несовершеннолетних необходима разработка конкретных критериев и условий выдачи разрешений на совершение сделок с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетнего. Но никогда не стоит забывать, что защита прав детей не замыкается законодательством, она гораздо шире, и отрадно, что в силу воспитания, менталитета, устоев общества дагестанского народа вопрос о лишении родительских прав возникает крайне редко.