Залог прав требования участника долевого строительства

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется принять его после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, уплатив обусловленную договором цену. В том случае, если участник долевого строительства полностью исполнил свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, он вправе потребовать передачи ему в собственность объекта долевого строительства, являющегося предметом договора. Это право требования участника долевого строительства может являться предметом договора залога прав требования. До 01.01.2008 договор залога прав требования участника долевого строительства, заключенный между участником долевого строительства и кредитной организацией, совершался в простой письменной форме и не подлежал государственной регистрации.
Федеральным законом от 04.12.2007 № 324-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения, в том числе в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).
Согласно абз. 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, вступившему в силу с 01.01.2008, правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона №214.
Договор залога прав требования заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации данного договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Государственная регистрация договора залога прав требования, заключенного в простой письменной форме, проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя по месту нахождения строящегося объекта, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация залога прав требования, возникающих в силу нотариально удостоверенного договора залога прав требования, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
В целях государственной регистрации договора залога прав требования представляются следующие документы:
– договор залога прав требования участника долевого строительства (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов);
– подлинный платежный документ об уплате государственной пошлины и его копия;
– подлинники и копии документов, указанных в договоре залога прав требования;
– иные документы, необходимые для государственной регистрации договора залога прав требования в соответствии с законодательством РФ.
К ним, в частности, можно отнести нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора залога прав требования, доверенность на заключение договора залога прав требования (в том случае, если имеет место представительство).
Следует отметить, что документы на государственную регистрацию договора залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, могут быть представлены в регистрирующий орган только после проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре залога прав требования должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Представляется, что в договоре залога прав требования, представляемом на государственную регистрацию, необходимо указывать:
– ссылку на договор участия в долевом строительстве, номер и дату его государственной регистрации;
– подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с данным договором участия в долевом строительстве;
– наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего этот договор участия в долевом строительстве.
Государственная пошлина за регистрацию договора залога прав требования взимается в соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. Так, если договор заключен физическими лицами, оплата составляет 500 рублей, юридическими – 2000 рублей. В том случае, если договор залога прав требования заключен между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц, уплата которой осуществляется пропорционально обеими сторонами.