За последние годы в Махачкале приобрела популярность порочная практика – «съедать» при застройке не только сами тротуары, но и пространства над ними. Захватом пешеходной зоны лестницами, ступенями, приступками и другими элементами так называемой входной группы коммерческих и других зданий в дагестанской столице уже никого не удивишь. Ноу-хау современных застройщиков, нередко и многоэтажных жилых домов, стало проектирование консолей, нависающих прямо над тротуарами. Законно ли это?
«МИ» решили разобраться в хитросплетениях градостроительных правил.
ЭТО – НАРУШЕНИЕ
«Это нарушение градостроительных норм. Нависать можно только над собственным земельным участком, – комментирует архитектор Камиль Цунтаев. – В исторической застройке средневекового итальянского города Болонья есть прецеденты, когда вдоль тротуара стоят колонны, которые с нависающим зданием образуют тротуарную галерею, выдерживая объемно-пространственный регламент. Но в каждом таком случае город и собственник об этом заранее договариваются, чтобы соблюсти регламент, который как раз и разрабатывается для того, чтобы все это прописать – насколько можно делать выступы, и какой процент от площади над пешеходной зоной они должны занимать».
При этом архитектор обращает внимание, что в Махачкале исторически таких улиц не было. Столице республики необходим объемно-пространственный регламент, который бы регулировал, к примеру, геометрические характеристики зданий, колористические решения, процент остекления и лимит нависания второго и последующих этажей. Если говорить по факту в общем, то строительство подобных конструкций является нарушением площади застройки, которое закон запрещает, заключил собеседник «МИ».
«НИ В КАКИХ СЛУЧАЯХ НЕ РАЗРЕШАЕТСЯ»
Здание должно располагаться строго на выделенном под него земельном участке и в том пропорциональном соотношении, которое предусмотрено градостроительным планом, подчеркнул в комментарии «МИ» председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Республики Дагестан Незир Гусейнов – 100% участка не может быть застроено. Застройка должна строго соответствовать Своду правил (СП 42.13330.2016). Соответственно и выход застройщика за пределы своего участка является нарушением. Действующие свод правил и санитарные и противопожарные нормы необходимо строго соблюдать.
Что касается других регламентов, то, по словам главного архитектора республики, некоторые из них уже разработаны. В частности, колористические паспорта зданий с прописанными параметрами и характеристиками, которые нельзя нарушать. Более того, в текущем году Комитет по архитектуре и градостроительству РД начнет разработку региональных градостроительных норм.
«У нас создан Архитектурный совет и Центр компетенций. Допустим, в городе строится новый дом. Перед тем, как получить разрешение от города, этот проект должен пройти через Архитектурный совет, где специалисты могут его поправить, если обнаружат, что нарушены предельные параметры. Разрешение на строительство выдается только после того, как проект будет исправлен. Здесь должны работать в первую очередь городские муниципальные образования, чтобы соблюсти эту норму, т.к. мы одни не сможем это регулировать, поскольку в строительство вовлечено много разных специалистов и ведомств», – рассказал Гусейнов.
По словам председателя республиканского Комитета по архитектуре и градостроительству, для контроля в этой сфере имеющейся сегодня законодательной базы и регламентов достаточно.
«Все инструменты для регулирования и надзора тоже есть, но они каким-то образом в Дагестане не используются по причине правового нигилизма. Налицо человеческий фактор.
За эти годы Махачкалу или любой другой город нашей республики застраивали любыми путями. Законно, незаконно… Но не может такого быть, что никто ничего не видел, притом что большинство инструментов для воспрепятствования этому у нас в руках были», – считает Незир Гусейнов.
Возвращаясь к нависающим над тротуарами зданиям и отвечая на наш вопрос, разрешается ли это «нависание» в каких-то отдельных случаях, собеседник «МИ» подчеркивает: «Ни в каких случаях не разрешается».
Если орган муниципалитета, отвечающий за архитектуру, выдал разрешение на строительство, заведомо зная об этих «выступах», то встает вопрос об уровне компетентности и ответственности специалиста, выдававшего разрешение. Если же человек получил разрешение на одно, а строит совершенно другое, то город имеет полное право (и обязанность) отозвать выданное разрешение через суд.
«Суды – это нормальный инструмент регулирования. У города есть все полномочия на то, чтобы обращаться в суд и отзывать свое разрешение в связи с нарушением предельных параметров. В итоге суд замораживает стройку, и человек, вложивший в нее деньги, теряет и деньги, и возможность ввести объект в строй.
Если не справляется город, у нас есть прокуратура и полиция, которые обязаны включиться, если нарушается закон. Для всего есть решение», – уверен председатель Комитета по архитектуре и градостроительству.
При этом Незир Гусейнов отмечает, что, помимо реализации ответственными структурами своих прав и обязанностей по контролю и надзору за строительством, есть еще один путь решения проблемы – понимание нарушителями необходимости следовать существующим правилам.
«Может наступить время, когда для тех, кто в свое время нарушил линию застройки, красную линию городских улиц, мы введем разные обременения на такие объекты и увеличим налоги в рамках действующего закона. Нарушители должны быть готовы платить больший налог или принять ряд ограничений, которые мы будем на них накладывать», – допустил и такое развитие событий собеседник «МИ».
ЗАВИСИТ ОТ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ
Начальник Правового управления мэрии Махачкалы Шапи Рамазанов отмечает, что подобные судебные процессы есть, но примет ли суд решение в пользу администрации города – зависит от обстоятельств конкретного дела.
«Наше Управление подает в суды на основании материалов, которые поступают из наших профильных контрольных подразделений, выезжающих на рейды, проводят проверки, составляют акты о выявлении фактов, к примеру, незаконного строительства, присылают нам материалы, и мы по ним подаем в суд.
Часто ли суд принимает решение в пользу мэрии? Зависит от конкретного дела. Есть статья 222 Гражданского кодекса РФ, согласно которой человек может оформить право на объект самовольного строительства. Там конкретно прописан механизм защиты прав гражданина.
В принципе закон допускает случаи, когда физическое или юридическое лицо может оформить право собственности на объект самовольного строительства. Но какие у него шансы в конкретном судебном заседании – зависит от обстоятельств. Если окажется, что объект самовольного строительства, помимо прочего, нарушает градостроительные нормы, несет угрозу жизни или здоровью граждан и есть какие-то иные сопутствующие нарушения, помимо нарушения градостроительных норм и рисков, то в этом случае возможность выиграть суд у администрации города будет высокой», – прокомментировал начальник Правового управления Махачкалы.
При этом чиновник обратил внимание на то, что бывают случаи, когда человек без разрешения строит на своем земельном участке, но в силу того, что этот объект недвижимости оказался не угрожающим здоровью граждан и в общих чертах, согласно результатам экспертизы, соответствует градостроительным нормам, суд может вынести решение в его пользу, тем самым отказать администрации города в сносе самовольно возведенного строения.
Бэла БОЯРОВА
