Права собственников помещений на приобретение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом

Прежде всего, необходимо определиться с тем, что же такое земельный участок как объект отношений собственности. Согласно статье 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены федеральными законами. В соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» эти границы определяются путем описания местоположения границ земельного участка, установления их на местности (межевания) и проведения кадастрового учета такого земельного участка (комплекс указанных мероприятий называется формированием земельного участка). Заметим, что если работы по формированию не проведены, нельзя говорить о существовании объекта недвижимости как такового. Следовательно, не существует и объект гражданских правоотношений, так как установление границ (наряду с местоположением) является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.
Указанная точка зрения также подтверждается частью третьей статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Эта норма признает кадастровым учетом недвижимого имущества действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений, подтверждающих существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
Условия приобретения собственником жилого помещения права общей долевой собственности на земельный участок также определены законодателем. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ и частью первой статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, иные здания, строения и сооружения, входящие в состав общего имущества такого дома, принадлежит собственникам помещений в этом доме (в том числе и собственникам нежилых помещений) на праве общей долевой собственности. Размер доли в праве общей собственности на земельный участок (как и на иное общее имущество многоквартирного дома), причитающейся собственнику помещения, пропорционален размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности следует судьбе права собственности на само помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ). Согласно части второй и пятой статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Российской Федерации» (далее — Закон о введении в действие) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно. Такое приобретение в соответствии с действующим законодательством возможно при соблюдении следующих условий. Первое — многоквартирный дом должен представлять собой существующую застройку. Второе — земельный участок под многоквартирным домом должен быть сформирован.
На сегодняшний день вопрос о том, что многоквартирный дом должен представлять собой существующую застройку, не возникает. В основной массе многоэтажные дома уже построены, и земельные участки, на которых находятся многоквартирный дом и иные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества такого дома, освоены. Проблемным моментом, на наш взгляд, является вопрос формирования указанного земельного участка, особенно в условиях точечной застройки города.
Как указано выше, формирование представляет собой способ индивидуализации земельного участка, а также способ «создания самого объекта права». Несформированный земельный участок не является объектом права, следовательно, не может находиться в частной собственности. Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в его отношении проведен государственный кадастровый учет, такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в силу Закона о введении в действие.
Если же земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Т.е орган государственной власти или орган местного самоуправления издает документ о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (пункты 4, 5 статьи 16 Закона о введении в действие).
С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок также переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ земельные участки предоставляются в общую долевую собственность в порядке и на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Сама процедура перехода земельного участка в общую долевую собственность предусмотрена статьей 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса. При этом закон связывает возникновение права общей долевой собственности не с актом государственного или муниципального органа, а с моментом формирования земельного участка, Гражданские права и обязанности возникают вследствие действий граждан и юридических лиц, а также вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (п. 1 ст. 8 ГК РФ). В рассматриваемом случае, если участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ, основанием возникновения права будет являться событие, а если не сформирован — действие (по формированию). В соответствии с пунктом 2 статьи 8 и статьей 223 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации. Она носит правообразующий характер.
Однако эти же нормы указывают, что федеральный закон может предусматривать иное. Поэтому, если право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает не с момента такой регистрации, как, например, в рассматриваемом случае (когда право возникает с момента формирования земельного участка), такая регистрация носит лишь правоподтверждающий характер.
Отметим, что эта позиция также находит поддержку в арбитражных судах ряда округов. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа отметил, что право собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, возникает с 01.03.2005, т. е. с даты введения в действие ЖК РФ (если к этому времени земельный участок был сформирован), или с момента проведения кадастрового учета земельного участка.