Начальником Управления экономического развития администрации г. Махачкалы Мусой Мащилиевым депутатам было предложено внести изменения в Постановление МГС №17-2в от 30.01.2005 «О земельном налоге», снизив ставку поземельного налога с 1,5% от кадастровой стоимости участка на 1%. Но неожиданно для многих, в том числе и для администрации города, решением депутатов городского Собрания была принята ставка земельного налога 0,7%. На чьей стороне правда, мы попытались разобраться.
КАБАЛЬНЫЙ НАЛОГ
По словам начальника планово-экономического отдела ОАО «Завод им. Гаджиева» Надира Штибекова, руководство завода (которое и выступило одним из основных лоббистов принятия городским Собранием решения об установлении налога на землю промышленных предприятий в Махачкале в размере 0,7%. – Прим. ред.) всерьез обеспокоено тем, что кадастровая стоимость земельного участка, занимаемого предприятием, в результате новой кадастровой оценки земли, принятой постановлением Правительства Республики Дагестан от 31.01.2013 №13, увеличилась в 2 раза, т.к. рост кадастровой стоимости земельных участков в свою очередь привел к увеличению земельного налога, что спровоцирует повышение себестоимости выпускаемой продукции промышленных предприятий. И, как следствие, предприятие окажется неконкурентоспособным на российском рынке. В связи со сложной обстановкой в регионе заводу и без того трудно удерживаться на рынке, тем более конкурировать с зарубежными представителями.
Нехватка квалифицированных кадров, отсутствие инвестиций и кредитования для технического переоснащения предприятия – эти обстоятельства могут привести предприятие к банкротству, что повлечет за собой увольнения сотрудников, потерю квалифицированных кадров, рост социальной напряженности в регионе и сокращение налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Положение завода усугубляется еще и предстоящим переносом объектов предприятия за черту города, что повлечет за собой значительные финансовые затраты, утверждает Штибеков.
Все это гендиректор ОАО Абдулвагаб Папалашов излагал и в письме на имя и.о. главы администрации г. Махачкалы Муртазали Рабаданова, датированном 25.02.2014.
Письмами от 26 ноября 2013 г., от 27 декабря 2013 г. и от 23 января 2014 г. руководство завода обратилось к председателю городского Собрания Магомеду Магомедрасулову с просьбой о снижении налоговой ставки поземельного налога до 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Решение депутаты городского Собрания приняли, однако размер налога принят 0,7% (ставка предложена депутатом Аллахвердиевым) вместо 0,5. В то же время со стороны Минпрома и Минимущества РД была рекомендована цифра от 0,9 до 1,1%, но, как подчеркивает Штибеков, промышленникам такой процент налога показался кабальным.
Однако руководство завода им. Гаджиева довольно и цифрой 0,7, потому что ставка земельного налога в пределах 0,7% позволяет предприятию сохранить размер своих налоговых выплат на предыдущем уровне, несмотря на возросшую в 2 раза кадастровую стоимость земли, принадлежащей заводу. Если бы ставка налога была принята выше, предприятию пришлось бы платить на 2,5 млн рублей больше.
– Депутаты помогли нам, – отмечает собеседник, – а проблемы города в том, что не все платят налоги. Нужно увеличивать налоговые поступления в городской бюджет за счет борьбы с неплательщиками, а наше предприятие платит налоги аккуратно. Новая кадастровая цена на землю, принадлежащую заводу, необоснованно высока. Оценку производила какая-то независимая оценочная команда из Ростова, сидя в кабинетах, не выезжая на место и не выясняя состояние и доходы земель.
Стоит отметить, что по старой кадастровой оценке завод им. Гаджиева платил налоги в размере 21 руб. 82 коп. за 1 кв. метр. Если бы не принятые 0,7%, заводу пришлось бы платить 44 руб. за 1 кв. метр. Общая площадь завода составляет 12,305125 га (123051,25 кв. м).
– Само постановление Правительства РД от 31.01.2013 и ввод этого постановления в действие незаконны, т.к. принятие решения об удержании налогов задним числом противоречит налоговому законодательству и является противоправным, поэтому мы вынуждены были обратиться в Арбитражный суд, – отмечает Штибеков.
Наряду с обращением на имя и.о. главы города Муртазали Рабаданова и его заместителя Османа Османова, которые, по большому счету на пересмотр установленных кадастровых цен на землю повлиять никак не могут, руководство завода обращалось с письмами и к главе республики, и к председателю Правительства РД, однако никакого ответа от них не последовало.
«ЗОЛОТАЯ ЦИФРА»
До 2007 г. действовала другая система кадастровой оценки земель. В том числе и в городе Махачкале. Новая методика, утвержденная Постановлением Правительства РД от 15 февраля 2007 г., вышла раньше, чем была утверждена кадастровая стоимость земли в Махачкале в 2007 г. («Кадастровая оценка МО «город Махачкала», утвержденная Постановлением Правительства РД от 28 ноября 2007 г.), но тем не менее предыдущая оценка была проведена по старой методике. Согласно новой методике, утвержденной Минэкономразвития России (ее утверждают не в Дагестане, и не в Махачкале), кадастровые подсчеты никак не согласовываются с местными властями – муниципальными образованиями, как это было раньше, и они не знают, как оценивается каждый кадастровый квартал, и из чего что берется. Конечно, можно узнать, если изучить этот документ, однако что-то изменить – не могут, потому что те люди, которые проводят оценку по новой методике, абсолютно не обязаны согласовывать свои действия с местными органами власти.
– Согласно новому Постановлению Правительства Республики Дагестан от 31 января 2013 г., в Махачкале, действительно, в разы увеличилась кадастровая стоимость земли, – отмечает заместитель главы администрации г. Махачкалы Осман Османов, – где-то ее, конечно, нужно было поднимать, потому что по старой оценке цена квадратного метра земли в Махачкале в различных местах не соответствовала той цене, которая складывалась и по рыночным, и по многим другим параметрам. Но, когда проводили эту оценку, это мое личное субъективное мнение, ее провели без учета всех составляющих даже той методики, по которой ее нужно было проводить. Ну, оценщики, наверно, могут мне возразить. Но я говорю об этом обоснованно.
Вот некоторые примеры того, как в Махачкале оценены квадратные метры земли по различным кварталам. К примеру, кадастровый квартал микрорайона «Ветеран». Раньше там кадастровая стоимость квадратного метра была 200 руб. Сегодня она составляет 1012 руб. Это увеличение цены в 5 раз. Сегодня нет такой рыночной стоимости этой земли. Если эту землю будут продавать за такую цену, ее никто не купит. В том же Хушете. 89-й квартал. Раньше стоимость квадратного метра была 240 рублей, сейчас – 868 (увеличение почти в 4 раза). По логике вещей, на одной и той же территории не должно быть такого разрыва в цене. А тут мы видим разницу в одном поселке почти в 200 рублей. Теперь возьмем, к примеру, микрорайон «Ипподром». Раньше квадратный метр там стоил 541 рубль. Вроде бы логически все правильно – земля стоила дороже в 2 раза, чем в п. Хушет. Сегодня по новой оценке она стоит 1372 руб. В 4,5 раза выросла стоимость земли в районе микрорайона завода «Авиаагрегат». Поселок Шамхал-Термен. Это поселок, не центр города, ну, скажем так, это не самая ценная земля в Махачкале. Если раньше квадратный метр там стоил 180 рублей, сегодня – 1055. Цена выросла в 6 раз. Учхоз. Было 283 руб. Стало 831 руб. Даже в таком, как говорит заместитель мэра, Богом и властью забытом острове Чечень квадратный метр раньше стоил 25 рублей, сегодня стоит почти 97 руб. Стоимость выросла в 4 раза.
Если судить по этой методике, в которой сказано, что стоимость квадратного метра земли при оценке формируется из разных составляющих, в том числе и по реализации через агентства недвижимости, по объявлениям в СМИ и т.д., заместитель главы города сомневается, что на о. Чечень земля продавалась и кто-то ее купил.
Но в некоторых районах города произошло обратное – цена за квадратный метр земли уменьшилась. Допустим, проспект Имама Шамиля, 47, где находится школа №39. Вся территория этой школы стоила 120 млн рублей. Они платили налог 1 млн 800 тыс. Сегодня она стоит 85 млн рублей. Возникает вопрос: почему? Вроде центр города. Ответ на этот вопрос могут дать только те люди, которые оценивали, – ООО «Золотая цифра».
Заказчиком новой оценки является Министерство госимущества Республики Дагестан.
Земли гаражей и автостоянок. Ранее удельный показатель составлял 2377 руб., а в 2013 г. – 3900. Это те деньги, на которых можно делать хороший бизнес. Удельный показатель цен на земли под объектами торговли и общественного питания вырос в 5,3 раза. В этом случае, конечно, они увеличат свои расценки, и это отразится в первую очередь на нас, людях, которые будут пользоваться этими услугами. Если в 5 раз вырастает кадастровая стоимость земли, значит, в 5 раз вырастает земельный налог. Османов не знает, увеличат ли они в 5 раз цены за свои услуги, но они вынуждены будут поднимать цены. Никто себе в убыток работать не будет.
О «ПРОМЫШЛЕННИКАХ»
– Правильно говорят, что промышленники сразу завыли. В среднем по Махачкале земля под объектами промышленности, производствеными и административными зданиями, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения выросла в 4,6 раза. Но мы собираемся работать в этом направлении, в том числе будем доказывать промышленникам, где земля работает на промышленность, а где – на коммерцию. Если пройти по городу, можно увидеть, что располагается на территориях, официально находящихся в собственности промышленных предприятий: многоэтажные дома, коммерческие объекты, – отмечает Османов.
Решением городского Собрания утверждена новая структура, в которой предусмотрено создание нового подразделения – Управления по земельным ресурсам. Оно будет отслеживать, как тот или иной владелец земли, независимо от того, физическое это лицо или юридическое, использует землю, правильно ли она зарегистрирована в налоговых органах и кадастровой палате. Если в документах указано, что эта земля промышленная, а на ней стоит коммерческий объект, решением администрации города она будет переведена в другой статус, и собственник уже будет платить за нее в соответствии с видом разрешенного пользования. Но по действительно работающим заводам, которых, как подчеркивает Османов, у нас можно по пальцам пересчитать, новая кадастровая стоимость земли ударит и скажется на себестоимости выпускаемой ими продукции. И может получиться так, что им трудно будет реализовывать свою продукцию. – Мы все это понимаем, но, понимая это, мы должны понимать и другое, – отмечает он.
ЧТО КАСАЕТСЯ РЕШЕНИЯ ГОРОДСКОГО СОБРАНИЯ
Администрация города готовила в городское Собрание предложение о том, чтобы определить налоговую ставку для промышленных предприятий (в том числе для тех предприятий, нагрузка на которые может сказаться на населении) в размере 1%. И было дано заключение Управления экономического развития администрации города в городское Собрание о том, что мы готовы пойти на этот шаг.
Земельный налог относится к числу местных налогов и поступает в городской бюджет. Поэтому руководство города сознательно шло на уменьшение земельного налога для того, чтобы это не сказалось на населении. – Но городское Собрание под давлением и руководителей промышленных предприятий, каковыми они сами себя называют, и депутатов почему-то решили принять ставку 0,7%. Обоснования этому у нас нет. Таким образом, нельзя принимать решения. Администрация города будет доказывать неправильность этого. Если городское Собрание будет стоять на том, что решение уже принято, и нам следует согласиться с ним, мы будем опротестовывать его в прокуратуре, – отмечает заммэра.
Руководство города не против уменьшения земельного налога, считает Османов, но проведена нестандартная, некачественная оценка земли, и город влиять на нее не может, кроме уменьшения или увеличения ставки земельного налога. Но в то же время нужно понимать, что вторым по значимости для доходов в городской бюджет после подоходного налога является земельный налог. После принятия решения Народным Собранием РД об уменьшении нормативов поступления по налогу на доходы физических лиц в наш городской бюджет до 16%, мы практически в этом году потеряли около 1 миллиарда рублей по этому виду доходов. Потеряв столько денег с НДФЛ, еще снижая доходы по земельному налогу на 200-300 млн, нужно понимать, что, лишившись и этих денег, мы не сможем ничего сделать для тех же горожан. Разбитые улицы, детские сады и школы, которые мы должны ремонтировать… Если в прошлом году на ремонт канализационных сетей, ливневок, ремонт детсадов и школ, ремонт и строительство дорог, поддержку троллейбусного управления бюджет Махачкалы получил 300 млн рублей, в том числе около 70-80 млн софинансировал сам город, то сегодня эта программа закрыта, хотя Махачкала предложила правительству республики продлить действие программы «Обеспечение реализации городом Махачкала функций столицы Республики Дагестан» еще на 3 года. Садовые общества стали городом. Там нет дорог. У города 14 поселков, которые тоже сегодня требуют безотлагательного решения проблем дорог, водопровода, канализации, освещения и т.д. Средств в городском бюджете ни на что не хватает.
Османов подчеркивает, что ни на одну жалобу от горожан администрация города не может полноценно отреагировать из-за отсутствия на это средств. Поэтому ожидать от городских властей, что они будут выполнять свои функции в полном объеме, не приходится.
ОЧЕНЬ МНОГО НЕДОРАЗУМЕНИЙ…
Также Османов считает парадоксальной ситуацию, когда, к примеру, по подсчетам администрации города, земельный налог на владельца 1-комнатной квартиры площадью 32 кв. метра в 10-этажном доме на пр. Шамиля обходится около 120 руб., а в другом доме на этом же проспекте – на 30-40% больше – 140-150 рублей. Хотя в принципе квартиры на этой улице сегодня имеют примерно одну рыночную стоимость, в зависимости, конечно, в каком она состоянии, какой в ней ремонт, как срочно нужно продать и т.д. А как так получилось? Есть и еще не менее парадоксальная ситуация.
Индивидуальное жилье. Там тоже стоимость выросла. Практически в 8-10 раз. Это тоже зависело от района проживания. Ставка налога на земли сельхозназначения 0,3% от кадастровой стоимости земли. На этих землях строят дома. – Мы и здесь будем проводить свою оценку, как собственник пользуется этой землей, – отмечает собеседник, – если эта земля сельхозназначения, там должно быть что-то посажено или посеяно. Сегодня берут земли под фермерское хозяйство, а там стоит рынок или торговый дом, а налог платят раз в 5 меньше, чем за такой же объект в центре города, у которого все правильно оформлено. Администрации города приходится решение многих вопросов откладывать «на потом» и срочно заниматься решением наболевших вопросов из-за катастрофической нехватки средств в бюджете города. Именно поэтому главой города было внесено в городское Собрание предложение о создании в структуре администрации нового подразделения – управления, которое будет заниматься всеми землями, принадлежащими городу.
К сожалению, оценка земли – функция не городских, а республиканских властей, считает Османов, которые и являлись заказчиком данной оценки. Отменять ее и т.д. могут только они. Администрация же советует всем, кто не согласен с новой оценкой, или столкнулся с тем, что он облагается непомерно высоким налогом, обращаться в суд и добиваться отмены этой стоимости. Это единственный выход. Но, к сожалению, каждый, кто обратится в суд, может отменить цену за квадратуру только собственного куска земли, решение суда никак не повлияет на всех остальных.
– Многие промышленники уже обратились в суд. Я очень надеюсь на то, что это послужит примером и для других. Если мы в предыдущие годы получали чуть меньше 400 млн рублей земельного налога, то плановый показатель на 2014 г. 658 млн рублей. Вроде бы не на много увеличился показатель, если учесть то, что кадастровая стоимость земли в городе в среднем увеличилась в 2-2,5 раза. Казалось бы, мы должны были собрать не меньше 800 млн рублей, чуть ли не миллиард земельного налога. Но мы и в предыдущие годы имели проблемы с неплательщиками земельного налога. Очень неохотно люди платят. А тем более если он возрос, то, я думаю, желающих платить его станет в столько же раз меньше.
ПЛАТИТЬ ЗА ЗЕМЛЮ ИЛИ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ НЕЕ
По словам Османова, если кто-то не платит земельный или другие налоги, на него можно воздействовать различными путями. Привлекать к ответственности, добиться через суд отмены выделения этого участка либо изъять в счет задолженности, которую имеет данный гражданин через службу судебных приставов. Реализовывать эту землю и посредством полученной суммы погашать долги неплательщика. Город будет использовать все разрешенные законодательством варианты для того, чтобы, во-первых, поставить на учет всех плательщиков, во-вторых, будет настаивать, чтобы все собственники земли платили налог за эту землю. – Нельзя сказать, что резко возросший земельный налог – это не проблема администрации города, – подчеркивает Османов, – и мы не говорим гражданам: «Выкручивайтесь как хотите». Город будет вместе с горожанами работать над тем, чтобы всеми возможными способами уменьшить нагрузку на плательщиков, но в то же время администрация будет требовать, чтобы собственник выплачивал этот налог. Если землю человек получил под строительство жилья, а построил ресторан, он обязан будет платить налог как за ресторан, если он не может платить как за ресторан, надо реализовать его или что-то с ним сделать.
Р.S. От имени и.о. главы администрации г. Махачкалы Муртазали Рабаданова было направлено письмо Президенту Республики Дагестан Рамазану Абдулатипову (28.08.2013) с просьбой поручить Правительству Республики Дагестан пересмотреть удельные показатели кадастровой стоимости и результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан в части, касающейся земель городского округа «город Махачкала», однако никакого ответа, кроме отписки от Минимущества РД, не последовало.
