«Город засыпает, просыпаются застройщики» – именно так можно назвать ту самую настоящую партизанскую войну, которую в современных городских реалиях ведут незаконные предприниматели с администрацией города.
Проблематика Махачкалы в изношенном коммунальном оборудовании, в отсутствии свободной земли под строительство социальных объектов для нужд муниципалитета и создания зеленых зон. Но это совершенно не смущает авантюристов, которые по сей день путем самозахвата пытаются «осваивать» земли, возводя многоэтажные жилые строения на продажу. Результат таких сделок часто бывает плачевным: возводимые новостройки либо годами не могут сдать в эксплуатацию, либо вообще «пускают под ковш».
Поэтому хочется призвать и самих горожан, и покупателей – будьте бдительней! Ведь чаще всего таких самовольных организаторов строек не интересует ничего, кроме жажды быстрой наживы – именно такие многоэтажки сегодня десятилетиями простаивают без элементарных условий – воды, света и газа, так как до сих пор не состоят на балансе и даже учете города. О том, какие стратегические меры по решению этой проблемы сегодня разрабатываются на уровне правительства республики и мэрии столицы, нам рассказал Назим Рамазанов – и.о. первого заместителя главы Администрации Махачкалы.
– Добрый день, Назим Гаджиевич! В последнее время власти Дагестана и Махачкалы взялись за наведение порядка в области землепользования и градостроения. Тем не менее до сих пор то здесь, то там возникают стихийные застройки. Особенно это касается отдаленных районов города – таких как поселки Семендер, Ватан, Кяхулай, или микрорайона «Новый город». Но мы все понимаем, что даже сейчас это приводит к тяжелейшим нагрузкам на существующие коммуникации – жильцы как самих новостроек, так и соседних домов постоянно сталкиваются с отсутствием воды, перепадами и перебоями в электроснабжении, а уж про газификацию говорить и вовсе не приходится. Что сегодня делается для предотвращения подобных застроек?
– Что касается микрорайона «Новый город» – его некоторые называют «район ДОСААФ», так как строительство осуществляется на основании поддельных документов, в которых было записано «район ДОСААФ», по этому поводу мы направили проверку в рамках муниципального земельного контроля. В ходе проверки уже выявлено 15 земельных участков, «владельцы» которых предъявили поддельные документы. В отношении каждого из них собраны материалы, которые мы направили в Правовое управление города. Сегодня в управлении проводится экспертиза и подготавливаются документы для обращения в суд.
Чтобы избежать дальнейших эксцессов, наши сотрудники выезжали на место застройки и предупреждали всех землепользователей – нарушителей законодательства. В частности, призывали к приостановке строительных работ до выяснения обстоятельств и вынесения судебных решений. Конечно, не исключается ситуация, что в выходные дни, когда население отдыхает, там проводятся какие–то работы. Но всех строителей мы предупредили об их ответственности, уйти от которой им не удастся.
– Выходит, строительство проводится буквально подпольным образом?
– Конечно. Да еще и по поддельным документам. Соответственно, когда нам предъявляют подобные «документы», наши специалисты определяют их подлинность и методом сличения проводится проверка.
– В случае, если строительство не будет прекращено, то при передаче дел в суд и признании застроек незаконными, какие могут быть применены меры наказания в адрес захватчиков? Штрафные санкции, уголовное преследование или..? Как вообще администрация планирует реагировать на подобное?
– При таком откровенно хамском игнорировании требования властей муниципального органа привлекаются участковые полицейские, создается рабочая группа по сносу. Как мы поступили в отношении незаконно возведенных банкетных залов.
– Получается, прецедент уже был?
– Прецедент был, и мы наглядно показали, как и что можем сделать в подобном случае. Особенно, когда доказано, что эта земля в собственности муниципального образования. Мы полностью освобождаем городскую территорию от незаконных строений. Конечно, в таком случае создается комиссия, имеющая в составе специалистов всех управлений городской и районных администраций, с привлечением правоохранительных органов – участковых по микрорайону. Поэтому до принятия мер и определенных санкций мы заранее предупреждаем, и в том числе в письменном виде, о необходимости устранения нарушений.
СТРОЯТ, НЕСМОТРЯ НА МОРАТОРИЙ?
– Известно, что введен мораторий на застройку городских территорий. Что это значит? Каково положение дел застройщика в том случае, если у него есть все документы на землю, может ли он начинать смело на ней возводить дом?
– Введение моратория на выдачу разрешительной документации на новые объекты многоэтажного жилого строительства было принято главой города Салманом Кадиявовичем Дадаевым сразу после его избрания на этот пост в начале 2019 года. Благодаря такому волевому решению удалось снизить темпы строительства, что существенно облегчило начатую администрацией города работу по выявлению фактов незаконного строительства и самозахватов земли на основании поддельных документов.
Эта работа была усилена и в связи с принятием Распоряжения Главы Республики Дагестан от 11 ноября 2020 г. № 107–рг и созданием Комиссии по повышению эффективности управления и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности Республики Дагестан. Такая принципиальная позиция руководства города и республики позволила впервые в истории города приступить к проведению комплексного анализа эффективности управления и распоряжения земельными участками. На должном уровне выстроена работа и по проверке фактического использования правообладателями земельных участков в соответствии с действующим законодательством. Благодаря этому выявляются земельные участки, неиспользуемые или же используемые владельцами ненадлежащим образом, которые возвращаются в муниципальную и республиканскую собственность.
Хочу подчеркнуть, что в Дагестане выявлено более четырехсот незаконно построенных высокоэтажных домов. Часть этих объектов возведены и в Махачкале, по каждому из них ведется работа, принимаются решения. Те дома, которые возведены с серьезными нарушениями, будут сноситься. Остальные, не представляющие опасности для жизни и здоровья граждан, необходимо доводить до ума, обеспечивать коммуникациями, вводить в эксплуатацию. И это тоже существенная нагрузка на город. Из-за безответственности застройщиков сегодня страдают дольщики, вложившие свои средства в строительство новых квартир. Наша задача им помочь, но уроки из ошибок прошлого были извлечены.
Чтобы упорядочить застройку, новые разрешения на строительство не выдаются. В настоящее время завершается работа по зонированию территорий. После окончательного завершения и уточнения будут внесены соответствующие корректировки в базу Росреестра. Благодаря этой работе удастся положить конец хаотичной и так называемой точечной застройке. Так, предусматриваются зоны культурных, социальных объектов, инфраструктуры и так далее. После того как эта работа будет завершена, появление новой многоэтажки там, где ее не должно быть, станет невозможным.
Но, к сожалению, у горожан на руках имеются и разрешительные документы, которые были вполне законно выданы до введения моратория. Их отменить не получается, потому что закон обратной силы не имеет. Однако весь массив таких документов тщательно перепроверяет Управление архитектуры и градостроительства на предмет соответствия предполагаемых построек требованиям зонирования. Если участок расположен в зоне, позволяющей строительство объекта, предусмотренного документом, который ранее был выдан застройщику, тогда он имеет право начать строительство. Но необходимо понимать, что одного лишь права собственности на земельный участок и даже выданных когда-то разрешительных документов на строительство того или иного объекта недостаточно для того, чтобы начать стройку. Сознательный застройщик должен для начала и сам перепроверить, насколько он законно действует.
– Сейчас несознательность застройщиков стала ощутимой проблемой?
– К сожалению, мы столкнулись с ментальной проблемой. Люди еще не отошли, а порой и не хотят отказываться от старого опыта. Многие считают, что, если на руках имеется «зеленка», подтверждающая их право собственности, то им все позволено. Но это не так. Земельным законодательством предусмотрен целый ряд требований и условий, которые нужно соблюсти. В том числе – сроки освоения, целевое использование земельного участка, охрану земель. И при нарушении этих условий участок в принудительном порядке могут изъять в пользу государства или муниципалитета.
– Получается, у владельца могут и отобрать участок?
– Если земельный участок более трех лет не осваивается или в ходе его освоения допущены нарушения, приводящие к серьезным экологическим последствиям, такие земельные участки действительно могут изъять в пользу муниципального образования или региона. Поэтому, несмотря на определенное возмущение со стороны граждан, не желающих понимать требования законодательства, не знающих их либо же знающих, но откровенно игнорирующих, в случае выявления фактов нарушений нами применяются и будут применяться надлежащие санкции.
В частности, злободневна эта проблематика и в упомянутых Вами поселках Шамхал, Ленинкент, Альбурикент, Тарки, Семендер, и микрорайоне «Новый город». Так уж сложилось, что эти территории развивались в большинстве случаев стихийно, на усмотрение самих жителей и лишь позднее вошли в состав городского округа. Во многом поэтому местные жители до сих пор пытаются возводить жилье исключительно по своему усмотрению, возмущаясь, когда сталкиваются с применяемыми в их отношении санкциями. Многие и вовсе считают, что, получив разрешение на индивидуальное жилищное строительство, вправе и любой другой объект возвести на принадлежащем им участке. Однако это не так – каждый вид строительства предусматривает свою разрешительную документацию, которая выдается с учетом зонирования.
– Какая работа ведется в отношении таких нарушителей?
– Фиксировать всех нарушителей, к сожалению, сложно. У нас в контрольном отделе тринадцать работников. И одномоментно охватить все 46 000 гектаров муниципальных земель им не под силу. Но «проскочить» сегодня уже не удастся. О каждом новом факте строительства к нам оперативно поступает информация.
– Каким способом выявляются факты незаконного строительства? Наверное, сообщают сами горожане?
– Нами ведется в этом направлении совместная работа с администрациями районов города. И у них тоже есть специалисты, которые предупреждают, помогают точечно выявлять и своевременно сообщать нам о вновь развернувшихся работах. Более того, мы сами просим жителей города о помощи. Ведь очень большую роль в предотвращении незаконных застроек играет участие самих горожан. Многое зависит от их своевременного реагирования, принципиальности, активности и настойчивости. И таких обращений становится все больше. Мы потихоньку начали понимать, что по вине одного условного нарушителя могут пострадать сотни добросовестных и порядочных граждан. В том числе выявлению самовольных застроек способствуют сообщения, получаемые нами через инстаграм–паблики, путем сообщений по телефону и публикаций в СМИ. Наконец появилась обратная связь. И граждане уже сами нас предупреждают, сообщают о том, что происходит в их микрорайоне или же на конкретной улице.
Люди хотят жить спокойно, цивилизованно, в благоустроенной среде. Большинство понимает, что город развивается и необходима земля для возведения объектов социальной важности. И граждане понимают проблематику ситуации, следят за соблюдением своих прав в этой сфере. За исключением, конечно, тех, кто не считает нужным считаться с проблемами городского обустройства и ставит превыше всего только свою частную выгоду.
НЕ ВСЕ ПОТЕРЯНО
– Назим Гаджиевич, на Ваш взгляд, ситуация со стихийными застройками улучшается?
– Я думаю, что постепенно улучшается. Несмотря на плачевное состояние, в котором сегодня находятся многие муниципальные территории, на те упущенные времена, когда городская земля беспорядочно разбазаривалась, а за порядком в сфере строительства никто практически не следил, нам постепенно удается переломить ситуацию. Просто работа эта огромная и результаты ее не всегда бывают особо заметны. Это когда мы видим новый самострой, то понимаем, что власть не до конца отработала. Но когда мы идем по улице, не замечая незаконных фактов строительства, никому же и в голову не приходит, что для сохранения этого привычного порядка кто-то ночами не спал, проверял документы, готовил иски в суд, отстаивал муниципальную территорию. К сожалению, порядка 20–25 % разрешительных документов, якобы выданных в прежние времена, являются поддельными. Изучить и проанализировать весь их массив оказалось глобальной, огромной работой. Нечистые на руку дельцы намеренно создавали ажиотаж, провоцируя максимальную активность в строительной отрасли, чтобы было сложнее разобраться в происходящем. Причиной такого хаоса стало отсутствие системности.
– Подобное больше не повторится? Системная работа уже проведена и отлажена?
– Сегодня к этой проблеме действительно подошли системно. Для того чтобы упорядочить систему землепользования, было принято решение о проведении сплошного кадастрового учета. Это значит, что в рамках разграничения государственной собственности все свободные земельные участки, находящиеся в границах городского округа, необходимо поставить на государственный кадастровый учет, чтобы люди не смогли их самовольно захватить или распорядиться, в частности, путем использования поддельных документов.
По сути, подобную работу необходимо было провести еще десять лет назад – в этом случае такого хаоса мы сейчас бы не наблюдали.
– Как проводится эта работа?
– Дальнейшая работа будет проводиться методом исключения. Это означает, что землепользователи в установленном порядке обращаются в адрес администрации о необходимости согласования границ земельного участка. Если документация при сверке соответствует архивным данным, составляется межевой план, а мы его согласуем. Таким образом, его исключают из общего земельного фонда; остальная территория сохраняется за муниципалитетом.
Напомню, в настоящее время вступил в законную силу Федеральный закон от 30.12.2020 №518–ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он связан с работой по выявлению владельцев земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и прочих помещений.
В рамках реализации данного Федерального закона председателем Правительства республики и руководителем Управления Росреестра по РД утверждена дорожная карта реализации мероприятий по проекту «Наполнение единого государственного реестра недвижимости необходимыми сведениями на территории Республики Дагестан». Также составлен план мероприятий по реализации в 2022 году целевой модели «Подготовка документов и осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества».
Для повышения эффективности прохождения этапов целевой модели планируется выполнение комплекса мер по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости и внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
ПАРАЗИТИРУЮЩИЕ САМОСТРОЙЩИКИ
– Что это значит? Каким образом это работает?
– Дело в том, что у нас добрая половина земельных участков и объектов капитального строительства не находится на учете. И, соответственно, владельцы пользуются данным имуществом и коммуникациями, а оплату не производят. Поэтому по поручению Главы республики созданы рабочие группы, а в Ленинкенте мы даже создали специальный отдел для того, чтобы принимать заявки прямо на месте. В такие группы включены кадастровые инженеры, работники администрации города и района, депутаты, а также специалисты ФФГБУ «Кадастровая палата по РД».
– Получается, огромное количество давно функционирующих частных строений не взято на баланс города?
– Даже не на баланс, а на учет города. Фактически давно построены и используются, а по документам на этих земельных участках либо вообще ничего нет, либо до сих пор ведется строительство. Таким образом, владельцы объектов недвижимости уходят от налогообложения, а город теряет доходы, которые мог бы направить на улучшение инфраструктуры. Так как налогообложению подлежат только объекты, на которые зарегистрировано право пользования, то взымать с них ничего невозможно. Если право собственности на объекты недвижимости не зарегистрировано, то владельцы таких строений не поставлены на учет и не являются налогоплательщиками. Соответственно городской бюджет недополучает несколько десятков, а может, и сотни миллионов рублей.
И здесь мы сталкиваемся с очередным ментальным парадоксом. Законно или нет, получив в собственность земельные участки на окраинах города, люди начали активно возводить дома, торговые объекты и прочие строения для жизни и работы, в которых им затем потребовались свет, газ, вода, канализация. И все эти объекты инфраструктуры горожане требуют, но ставить свои же дома на учет порой не хотят.
И здесь мы подходим к очень важном аспекту развития города. Все мы знаем, что ввиду скудности бюджета прокладывать новые коммуникации и строить социальные объекты город сам практически не имеет возможности. Единственным путем развития является финансовая поддержка из республиканского и федерального бюджетов, но даже запросить эту поддержку, составить документы для включения той или иной территории в какую-либо госпрограмму очень сложно. Ведь если по бумагам половина поселка – это пустующие земельные участки, то для кого мы тогда собираемся строить новую школу или детсад?
– То есть необходимо задокументировать все объекты недвижимости?
– Совершенно верно. Необходимо систематизировать земельно-правовые отношения и в целом имущественные комплексы. В том числе земельные участки, расположенные в границах города.
Хочу также отметить, что из–за всеобщей неразберихи и стихийных застроек муниципальная казна была почти пустая. Но сейчас, за два последних месяца, мы составили реестр свободных земельных участков, куда включены более тысячи объектов. Туда же входят территории, которые мы сегодня отстаиваем в судебном порядке после выявления поддельных документов. Теперь такая работа синхронизирована, а в дальнейшем этот реестр будет регулярно обновляться. Такой подход к работе позволит переломить ситуацию.
Регина ГАДЖИБАЛАЕВА
