ТСЖ: «тяготы современного жилья»?

Строительный бум последних десятилетий завершился для Махачкалы появлением массы многоквартирных домов. У застройщиков часто разговор короткий: собрал «коробку», раздал ключи, оформил нотариальный договор и исчез в неизвестном направлении. А жильцам и городскому руководству разбираться в этом наследстве из долгостроя, технически не доведенных до ума объектов, а порой и непригодных для проживания домов. Сегодня жизнь в этих домах пытаются направить в законное русло.

Казалось бы, надо радоваться, что за практически заброшенный дом наконец-таки поручится ответственная организация, но не тут-то было. Среди жильцов таких объектов есть недовольные. О том, как так получилось и что делать дальше с этими полузаброшенными каменными джунглями, нам рассказал главный специалист Управления жилищно-коммунального хозяйства Махачкалы Эдмон Гусейнов.

– В столице назрел вопрос о «бесхозных» новостройках. Что предпринимается в этом направлении?

– Проводится работа по узакониванию, чтобы жильцы могли полноправно пользоваться всеми коммунальными услугами, получив возможность обращаться в соответствующие структуры по поводу любых проблем, с водо- электро- и газоснабжением. Решается и проблема самих ресурсоснабжающих организаций, которые на данный момент периодически сетуют на тот или иной объект, не введенный полноценно в эксплуатацию. Сегодня мы ведем эту работу совместно со специально организованной республиканской комиссией, деятельность которой направлена именно на включение таких многоквартирных домов в гражданский оборот.

– Для наглядности, чтобы понять, как это происходит, объясните на примере такого «типового» объекта. Дом передается определенной обслуживающей организации. Что его ждет дальше?

– Если мы говорим о недостроенном жилом фонде, то так или иначе речь идет о совместной работе республиканской комиссии, управляющей организации и ряда ресурсоснабжающих организаций. Но хочу подчеркнуть, что важнейшую роль в этом процессе играет понимание самих жильцов дома, что мы стараемся привести объект в надлежащее состояние.

С застройщиками ситуация обстоит по-разному. Есть адекватные предприниматели, которые сами охотно идут на сотрудничество с управляющими компаниями, но есть и такие, которые вообще не выходят на связь. Грубо говоря, такой объект остается наедине с жильцами дома и управляющей компанией, которая должна согласовывать принятие мер с администрацией.

На сегодняшний день у нас в республике 457 домов в незавершенном состоянии. Около 120 домов были приведены в полный порядок и введены в эксплуатацию и гражданский оборот за последние полгода.

На сегодняшний день у нас в республике 457 домов в незавершенном состоянии. Около 120 домов были приведены в полный порядок и введены в эксплуатацию и гражданский оборот за последние полгода. Но хочу подчеркнуть, что наблюдается избыток домов, которые в той или иной степени не приведены в надлежащее состояние. Повсеместно в них наблюдаются проблемы с газо- и водоснабжением и систематические перебои с электроэнергией, не хватает документов на сам объект. Нам совместно с администрацией и архитектурным отделом города приходится поднимать архивы, доставать документацию, чтобы доводить оформление дома до ума. Где-то нет решений суда; приходится доказывать и обосновывать строение в плоскости законодательства.

– С какими проблемами сталкивались в самых, так сказать, «злокачественных» домах, которые все-таки удалось преодолеть?

– На улице Эльзы Ибрагимовой был возведен комплекс домов, где не было ни нормального водоснабжения, ни газо- ни электроснабжения. На сегодняшнем этапе решены вопросы перебоев с электроэнергией и водой. Ряд домов газифицирован, несколько в процессе подготовки документации для подключения.

На улице Мекегинской есть проблемный объект. Вплоть до того, что в доме не был установлен лифт. Сейчас застройщик встроил лифт, доделал ремонтные работы в подъезде, уложил кафель, идет подключение к коммуникациям. Но, повторюсь, чаще всего мы сталкиваемся не столько с саботажем служб или застройщика, сколько с недопониманием со стороны самих жильцов.

ЗА ВСЕ ПРИДЕТСЯ ПЛАТИТЬ

«Многие граждане просто игнорируют такое понятие, как оплата технического обслуживания. В свою очередь, управляющие организации, ответственные за многоквартирные объекты, должны эти средства реализовывать в ходе доведения объекта до нормативного состояния. В любом случае, техническое обслуживание дома – оно обязательно, требуется и регламентируется в том числе и на законодательном уровне», – объясняет эксперт.

– Как проводится процедура распределения многоквартирных жилых домов между обслуживающими организациями? Могут ли сами жильцы обратиться с заявлением с просьбой заключить договор с организацией по техобслуживанию?

– Согласно Жилищному кодексу, с момента введения в эксплуатацию застройщик обязан в течение пяти дней передать его управляющей организации. Срок может быть растянут на три месяца, чтобы жильцы могли сами определиться и выбрать для себя комфортный тип управления.

Нередко застройщик сам открывает управляющую компанию. Зачастую это комфортное решение ситуации – при должном уровне ответственности действует такая организация эффективно, отзывается на наши запросы и предложения, реагирует на требования самих жильцов.

Но бывают прецеденты, когда предприниматель сам открыл управляющую компанию, но чисто формально; при инспектировании таких объектов мы сталкиваемся с бесконечными нарушениями, оставляем замечания и предписания, выносим предупреждения. Если же компания продолжает бездействовать, мы сигнализируем об этом в государственную жилищную инспекцию.

– Из всего вышесказанного складывается устойчивое впечатление, что, как ни парадоксально, часто именно сами жильцы дома всячески противятся домоуправлению. Но почему население так упирается?

– Скажу более того: не так давно мы получили заявление от жильцов многоквартирного дома, где они жаловались на то, что управляющая организация якобы не справляется. Речь шла о несвоевременной уборке подъезда. Также в жалобе жильцы выразили свое недовольство назначенным тарифом за техобслуживание (15 рублей 99 копеек за 1 кв. метр).

В ходе проверки претензии не подтвердились. Подъезды убираются регулярно, а мусор, оставленный на лестничной клетке одной из соседок – это ответственность не компании, а проживающих в доме людей. Нужно понимать, что уборка производится согласно расписанию, но никто не станет подбирать отходы после каждого жильца.

В свою очередь, жильцы так или иначе обязаны выбрать способ домоуправления согласно Жилищному кодексу РФ. Но так как наши граждане не выражают такую инициативу, махачкалинская администрация прикрепляет многоквартирный дом к организациям посредством определения открытого конкурса. При этом само домоуправление использует тариф, утвержденный главой города. Он же заявляется при проведения самого конкурса.

В тариф закладывается заработная плата сотрудников – слесарей-сантехников, механиков, лифтеров, уборщиц, стоимость запчастей.

Но тариф периодически увеличивается в связи с тем, что периодически увеличивается и оплата рабочего труда. И зачастую те самые ТСЖ, утвердившие низкий тариф, по факту не справляются со своей задачей. Не могут организовать срочные ремонтные работы, не имеют возможности нанять специалиста.

Есть и управляющие компании, которые создаются только чтобы «взять» дом «на себя». Ради своих интересов они начинают занижать реальную тарифную стоимость. В результате цифра не учитывает ни обслуживание лифта, ни зарплаты лифтера и дворника, уборщицы и иных работников, обслуживающих данный дом.

Оправдывают такой подход к делу тем, что якобы можно всегда нанять работника со стороны. Однако часто мы сталкиваемся с тем, что при аварийных коммунальных ситуациях они не способны срочно решать проблемы. Грамотно же организованное домоуправление может производить аварийный ремонт экстренно.

Так, недавно в доме под управлением ТСЖ председатель отказался производить ремонтные работы лифта, мотивируя это отсутствием денежных средств. При этом сами жильцы против поднятия тарифа. Но в законе указан обязательный перечень работ, которые домоуправление обязано производить вне зависимости от размера тарифа.

Этот факт я хочу привести в противовес вышеописанной ситуации, когда, несмотря на жалобы жильцов на высокие тарифы, подъезды в доме оказались чистые, лифтовое оборудование – отлажено, придомовая дворовая территория – убрана.

Сталкиваемся и со злостной неоплатой техобслуживания со стороны жильцов. К примеру, из 130-квартирного дома платит всего 26 квартир! То есть домоуправляющая организация вынуждена выкручиваться на 15-процентную оплату. Но все хотят, чтобы вода шла, канализация работала, подъезды ремонтировались, а лифт ездил.

Еще раз хочу напомнить, что сегодняшний фонд технического обслуживания многоквартирного дома формируется из денежных взносов собственников жилья. Государством средства не выделяются. И мы, как орган власти, тоже не можем помочь: у нас просто нет такой расходной статьи.

Ситуация не лучше и в старом жилом фонде. Там в связи с изношенностью коммунальных сетей тариф немного выше. Несмотря на это, объективно этот тариф чрезвычайно занижен согласно нормативным требованиям. Мы приглашали экспертов, по заключению которых выходит, что реальная обоснованная тарифная стоимость для махачкалинских новостроек соответствует 25-ти рублям за квадратный метр, тогда как старый фонд достигает 35-ти рублей. Но в связи с общей финансовой обстановкой руководством было принято решение не повышать тариф до таких отметок.

Регина ГАДЖИБАЛАЕВА