Дагестанский фонд капитального ремонта функционирует на территории республики уже долгие годы и весьма активно и успешно реализует план рабочих мероприятий. Однако, как выяснилось, несмотря на это, у населения остается масса вопросов и недопонимания – как выстроена работа организации, по какому принципу она реализует программы и каким образом взносы собственников жилья способствуют обновлению жилого фонда? На все эти вопросы на примере Махачкалы нам согласился ответить Заур Бахмудов, начальник технического отдела Дагестанского фонда капремонта.
– Основной деятельностью Дагестанского фонда капитального ремонта является капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории Дагестана. Для реализации этой деятельности Правительством РД утверждена региональная программа до 2040 года. В региональную программу включены все многоквартирные дома, в которых имеются 5 и более квартир, за исключением аварийных и подлежащих сносу. Сегодня в нее включено 4164 дома по всей республике.
– Это много, мало, средне?
– Смотря с каким регионом сравнивать. По сравнению с Московской областью – это мало. Если сравнивать с Ингушетией – в разы больше. Это среднее число, чуть ниже среднего по стране. Вся суть фонда – это сбор (накопление) взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах и реализация ежегодных планов по проведению капитального ремонта на эти средства.
Сама региональная программа капремонта рассчитана до 2040 года. Согласно программе, составляется алгоритм периодов – когда в том или ином доме должны быть проведены работы по капремонту. Ежегодные планы, кстати, формируются самими муниципалитетами. План рассчитывается на три года и включает в себя перечень домов и видов работ, запланированных в таких домах, в соответствии с региональной программой. Но сразу оговорюсь – если дом попал, к примеру, согласно плану, в перечень на 2023 год, то это не значит, что в течение данного времени там будет отремонтировано буквально все. В этом временном отрезке, возможно, будет проведен ремонт крыши; остальные виды работ могут быть реализованы раньше или позже. Таким образом, согласно плану, иные виды работ могут быть рассчитаны на 2030 год и так далее. Многое зависит от состояния и общего износа самих конструктивов. Таким образом, все виды работ по всем жилым многоквартирным домам расписаны в региональной программе вплоть до 2040 года.
– В таком случае, какую деятельность проводят муниципалитеты?
– На основании этой программы каждый муниципалитет систематически формирует свой муниципальный план мероприятий или вносит изменения в уже утвержденный план и представляет его в адрес Минстроя РД. К примеру, Махачкала на основании региональной программы формирует свой муниципальный план с перечнем домов и видов работ. Таким образом, на период в три года формируется список объектов, из числа которых администрация выбирает те, у которых степень износа конструктивов несколько выше, и включает их в первый год трехлетнего плана. Поэтому какой-то дом за промежуток трехлетнего периода будет отремонтирован в 2023 году, а какой-то – в 2025-м. После утверждения всех муниципальных планов Минстрой РД готовит проект общего краткосрочного плана и направляет его для утверждения в Правительство РД. Ну и соответственно после утверждения такого плана Фонд приступает к его реализации. В первую очередь мы объявляем аукцион на отбор проектной организации для составления рабочей документации, а затем на основании разработанной документации объявляем аукцион на подбор подрядных организаций для проведения непосредственно самих работ по капремонту.
– Подрядчику на реализацию работ установлены временные рамки? Как так получается, что в некоторых домах к ремонту приступают в осенне-зимний период?
– В среднем на проведение ремонтов подрядчикам мы даем девяносто дней. На замену лифтов – сто двадцать дней. В этом году в список ремонтных работ включено 33 многоквартирных дома по Махачкале. Уже разрабатывается проектно-сметная документация, думаю, в течение месяца она будет готова. К весне, ближе к маю, мы планируем приступить к реализации плана этого года. Проблем по таким домам, которые своевременно внесены и утверждены в план, у нас обычно не возникает.
Проблемы обычно появляются тогда, когда в середине года в проект начинают включать новые дома. Опять-таки внесенные в план изменения должны вновь пройти все стадии согласования и утверждения. Такие изменения обычно утверждаются не раньше третьего квартала года, в котором планируется провести ремонты. Только после этого, согласно закону, мы приступим к проведению конкурсов, которые тоже, согласно закону, занимают не меньше трех месяцев. Так получается, что сами работы «застряли» в осенне-зимнем периоде. То есть идет дождь, наступают заморозки, а нам необходимо заменить кровлю или обновить фасад. В такие периоды случается, что подрядчик неумышленно может затопить квартиры верхних этажей. Естественно, такие неприятные происшествия Фонд держит на контроле и требует с подрядных организаций полного возмещения причиненного ущерба собственникам затопленных квартир. Конечно, разные случаи бывали в нашей практике, но повторяю – все зависит не от нашей расторопности, а от того, насколько своевременно удается утвердить план и приступить к работам. По крайней мере, в нашем случае не было такого, чтобы подрядчик выходил за рамки установленных сроков, если погодные условия не ухудшались и работы не приходилось временно приостанавливать. При благоприятных погодных условиях работы выполняются раньше установленных сроков.
КАК ПОПАСТЬ В ПЛАН
– А в муниципалитетах все-таки понимают важность своевременного утверждения плана работ – что это связано с сезонами, погодными условиями, технологическими процессами? Как нынешняя Администрация Махачкалы взаимодействует с вами?
– С руководством нынешней Администрации г. Махачкалы мы только знакомимся. Дело в том, что план на 2023-2025-е годы утверждался при предыдущем руководстве, еще в августе прошлого года. Но специалисты администрации, которые уполномочены взаимодействовать с Фондом, работают на своих местах. Мы с ними тесно взаимодействуем, и работа в этом направлении с каждым годом улучшается.
– Тогда давайте поговорим о том, как дому «попасть» в план на ближайшие годы? К примеру, жильцы оценивают состояние своего дома как неудовлетворительное, но в плане на ближайшие годы его до сих пор нет. Что жильцы могут предпринять, либо остается только покорно ждать, когда дойдет очередь до их дома? Либо же ТСЖ или домоуправление должно направить письмо с просьбой или заявку на включение дома в план капремонта?
– Вообще краткосрочный план, как я уже сказал, формируется самими муниципалитетами. Данный вопрос к компетенции Фонда не относится. Мы, по сути, исполнители программы. Однако зачастую жители таких домов обращаются в Фонд, мы же в свою очередь даем соответствующие разъяснения по данному вопросу, при необходимости направляем такие обращения в адрес муниципалитетов или Госжилинспекции РД.
Если же говорить конкретно о том, как попасть в план – на сайте у нас размещена региональная программа до 2040 года – можно зайти и посмотреть, на какой год запланированы работы в конкретном доме. В случае, если ремонт запланирован в ближайший период, необходимо обратиться к муниципальным властям для получения разъяснений, когда планируется включение дома в муниципальный краткосрочный план. Сама же региональная программа подлежит актуализации не реже одного раза в год. Иначе говоря, если у вас уже сегодня в доме прохудилась крыша, а капремонт по программе запланирован лишь на 2035 год, можно добиться переноса сроков проведения работ на более ранний. Для этого собственники должны составить обращение – есть специальная межведомственная комиссия, утвержденная приказом Минстроя, в состав которой входят представители Госжилинспекции, муниципалитетов, самого Минстроя, Общественной палаты, а также представители Фонда капремонта. Комиссия так и называется: «Комиссия по установлению необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Жильцы направляют коллективное обращение в адрес Госжилинспекции РД и Минстроя РД с приложением фактов – фотографий о плохом состоянии, к примеру, кровли, в связи чем настаивают на необходимости срочного ремонта. В дальнейшем такие обращения рассматриваются в ходе заседания комиссии. Зачастую комиссия действительно переносит сроки на более ранний период.
– Тогда давайте иначе: если у жильцов старого фонда есть, так сказать, надежда увидеть в скором времени капитальный ремонт дома, то у собственников квартир в новостройках стимула платить практически, наверное, нет? Или, иначе говоря, были ли прецеденты, когда капремонту подлежали относительно новые дома?
– Вообще, это был бы абсурд, если бы мы при таком масштабе изношенного жилья старого фонда стали бы благоустраивать новостройки. Но бывает, что мы сталкиваемся с подобными обращениями от жильцов. Как раз недавно к нам обращались: новый дом, однако фасад недоделан. Но, естественно, такой дом 2015-2016 года постройки, да еще и не с таким жизненно необходимым видом работ может подождать своей очереди. Это не аварийное состояние конструктива – это просто эстетика.
СЛОЖНОСТИ С ФИНАНСИРОВАНИЕМ
– Как можете оценить фронт работ в Махачкале? Много у нас домов, которые действительно нуждаются в срочном ремонте? Хватает ли финансирования на их благоустройство?
– Финансирования на проведение ремонта по всем домам согласно программе, к сожалению, не хватает. Даже если требуется проведение такого капитального ремонта. Закон позволяет финансировать капремонт за счет всех источников, в том числе за счет бюджетов всех уровней. И посильная помощь со стороны Правительства РД, действительно, нам оказывалась на протяжении прошлых лет. В этом году, правда, к сожалению, нас из республиканского бюджета не профинансировали, но в предыдущие три года республика нам очень хорошо помогала – особенно в части замены старых лифтов. Это самые дорогие работы, с одной стороны, в то же время с другой – качество и состояние лифтового хозяйства – это вопрос безопасности. Мы ежегодно меняем от пятидесяти до сотни лифтов в год по Дагестану. Но так как преимущественно это дома восьмидесятых-девяностых годов, нам предстоит произвести замену еще более трехсот лифтов. Они уже выработали свой эксплуатационный срок. Нормативный срок службы лифта – 25 лет, но есть дома, где оборудование не подвергалось замене или модернизации более сорока лет. То есть мы можем значительно увеличить количество ежегодно ремонтируемых домов при оказании господдержки за счет средств муниципалитетов, республики и федеральных средств.
– Как обстоит дело с платежной дисциплиной самих собственников квартир?
– Дисциплина уплаты взносов на капитальный ремонт собственниками оставляет желать лучшего. Многие жильцы многоквартирных домов республики просто не хотят даже вникать, изучать вопрос капитального ремонта. Большей части граждан это просто неинтересно; они думают, что Фонд капремонта никаких фактических работ не производит, они не видят этого ремонта. Зачастую собственники вообще не понимают принцип сбора на капремонт. То есть люди думают, что платить за работу нужно постфактум: после проведения работ. Некоторые даже задают вопросы: «А где этот ваш капремонт и за что я плачу?!». То есть не понимают разницы между платой «за капитальный ремонт» и «на капитальный ремонт». Хотя на протяжении десяти лет Фонд проводит всевозможную информационно-разъяснительную работу среди населения. Для проведения работ мы должны сформировать фонд, а при низкой платежности сделать это непросто. Обычно кто знает и понимает, как все-таки строится работа – те действительно оплачивают своевременно взносы. Они же, как правило, активно участвуют в процессах капремонта. Кто действительно изучает суть вопроса, обычно знают, в каком году запланирован ремонт в его доме, как перенести сроки проведения таких работ в случае, если дом требует безотлагательного ремонта, направляют обращения, приходят на встречи, интересуются решением вопроса. Но все же это редкость, когда люди проявляют такую активность. Хотелось бы, чтобы жители многоквартирных домов более активно участвовали в процессах капитального ремонта, своевременно уплачивали взносы на капитальный ремонт, так как от уровня уплаты взносов напрямую зависит количество ежегодно ремонтируемых домов.
А вообще по закону, в случае утверждения того или иного дома в план капремонта, полагается, чтобы собственники выбрали одного уполномоченного от дома представителя, который будет защищать их интересы. Они же должны утвердить виды работ, их предельную стоимость и сроки проведения, согласно региональной программе. Это же лицо после окончания всех работ участвует в комиссии по приемке. Некоторые ТСЖ, домоуправления выражают заинтересованность в проведении ремонтных работ в домах под их управлением. Есть такие активные руководители домоуправлений, которые так же, как и собственники, отстаивают скорейшее включение своих домов в планы работ; они же обычно проявляют активность и в процессе самого ремонта, их жалобы и пожелания мы учитываем и тесно сотрудничаем.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ХЛОПОТЫ
– …Но большая часть – это «моя хата с краю» в прямом смысле слова?
– Большая часть, к сожалению, да. «Меня не беспокойте, как-нибудь разберитесь сами». К тому же не могу не отметить абсурдность нашей ситуации – мы периодически ездим в командировки по обмену опытом в другие регионы нашей страны. Так вот, нигде мы не встречали такие огромные комплексные пристройки к домам, бардак с интернет-проводами на крышах, и в общем такого хаоса я не видел больше нигде. Скажу более того: практически каждый многоквартирный дом в Дагестане, включенный в план капитального ремонта, сулит нам новые дополнительные хлопоты и проблемы. На крыше может быть надстроена комната или еще какое-либо строение. Наши люди могут смело захватить подвал, хотя это является общим имуществом всех жильцов дома. К примеру, как-то мы меняли старый лифт в доме, так там человек захватил площадку – подход к дверям лифта аж на пятом этаже. То есть человек умудрился захватить и перегородить место общего пользования ради двух квадратных метров и ограничить доступ к лифту на пятом этаже соседям. Ну, на уровне 2-3 этажей такая проблема имеется практически повсеместно. Данные проблемы создают нам колоссальную дополнительную нагрузку, неудобства и служат препятствием к своевременному завершению работ. В других регионах, как правило, до начала работ по капремонту дом готовит управляющая компания. Обычно руководитель знает, что, к примеру, в 2023 году в одном из его домов будет проводиться ремонт, он оповещает жильцов, подготавливает дом и передает его подрядной организации. В нашем же случае мы, к сожалению, можем уже начинать работы и уже в ходе них то тут, то там сталкиваться с вновь возникшими препятствиями, проблемами и задачами.
Про ремонт фасадов стоит отметить отдельно – какой эстетический вид может быть у дома, где пристройка пристроена к пристройке? По Махачкале с этой проблемой сталкиваемся повсеместно – это больная тема столицы. В Каспийске такого меньше. Когда же включают в план ремонт фасада, в ходе обсуждения с представителем управляющей компании приходим к неутешительным выводам: «Какой здесь ремонт, какой будет вид после капитальных работ?». На что там можно будет прийти, посмотреть и как оценить работу подрядчика? Кроме того, не соблюдена никакая стилистика, так сказать. Один из красного кирпича возвел пристройку, другой из белого, один так закрыл балкон, другой – эдак. И общее впечатление от ремонта испорчено.
Правда, хочу отметить, что в возникающих проблемах в ходе ремонтов нам очень активно помогают администрация города и Госжилинспекция.
КВАРТИРЫ-ПРИЗРАКИ
– Что-то хотите добавить?
– Я бы хотел еще раз отметить, что многое зависит от платежной дисциплины собственников квартир. Сегодня это слабое место как для Махачкалы, так и по Дагестану в целом. В зависимости от того объема денежных средств, которые поступают в фонд от собственников жилья, и планируется объем работ, и количество ремонтируемых домов. Потому что основным источником капитального ремонта жилого фонда остаются взносы на капитальный ремонт. Со временем платежная дисциплина немного возросла, положительная динамика есть, но, если посчитать по Махачкале за весь период с начала сборов на капремонт, т.е. с января 2015 года, собираемость составляет 44%. Долг при этом составляет около полутора миллиардов рублей. И это только по столице. Тут есть еще один немаловажный фактор – это отсутствие сведений по собственникам помещений. То есть помещение у нас есть, но юридически правообладателя нет. Складывается такая ситуация: есть квартира, за которой копится огромный долг, но фактически нам некому предъявить претензии по неуплате. Мы не знаем, на кого подавать в суд. Таких квартир по Махачкале в 2022 году было более шестнадцати тысяч. Сегодня администрация города помогает нам в решении данного вопроса, количество таких квартир сократилось до 12 579. Таким образом, администрация создала рабочие группы, которые совместно с участковыми уполномоченными полиции обходят каждое помещение и выясняют личность фактического собственника жилплощади. Только так, потому что по сути это квартиры-призраки – они есть, но за них не платят ни налоги, ни взносы на капремонт и т.д.
– …И если собственникам «хрущевок» и так понятно, что они должны оплачивать взносы своевременно, то как быть хозяевам квартир в новостройках? Человек рассуждает с позиции «я владелец жилья в новом доме, значит, ни за какой капремонт платить мне не нужно», но, как теперь становится ясно, никто оплату капремонта для них не отменял?
– В феврале 2016 года были внесены изменения в Закон РД от 09.07.2013 № 57 г. «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Дагестан», которые дали возможность предоставления каникул для вновь введенных в эксплуатацию домов сроком на 4 года 11 месяцев. Таким образом, согласно действующему законодательству, многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию после апреля 2014 года и включенные в региональную программу после вступления в силу вышеуказанных поправок в Закон, получают так называемые «каникулы» по оплате взносов на капремонт. В дальнейшем эти каникулы планируется сократить – не могу сказать, на какой срок, но на сегодняшний день каникулярный срок составляет 4 года 11 месяцев.
– То есть, иными словами, если дом введен в эксплуатацию после апреля 2014 года и находится на балансе города, то по истечении четырех лет и одиннадцати месяцев от начала его эксплуатации собственник также обязан платить по взносам капремонта? Вне зависимости от того, когда он сам приобрел жилье в новостройке?
– Да, совершенно верно. Иными словами, если дом, к примеру, введен в эксплуатацию в 2015 году, то до декабря 2019 года собственники квартир данного дома не оплачивали взносы на законных основаниях. Но дальше они либо начинают оплачивать взносы, либо за ними нарастает задолженность по капремонту.
Хочется больше знания и понимания этого вопроса со стороны граждан. Тогда, возможно, нам станет куда проще и взаимодействовать, и одновременно успешно наращивать объемы проводимых нами ежегодно работ по капитальному ремонту общего имущества в домах.
Регина ГАДЖИБАЛАЕВА
