Перепланировка квартиры – одно из любимых хобби махачкалинцев. Как говорится, купи однокомнатную, пристрой две комнаты и живи в особняке. Если без шуток, это наиболее доступный, а потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома и жизнь окружающих людей. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника – как финансовые, так и юридические. Есть в Жилищном законе такие моменты, незнание которых не спасет вас от лишения прав собственности, и мы полагаем, что лучше вам о них знать.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА БЕЗ ПРОЕКТА И РАЗРЕШИТЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ
Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в технический паспорт. Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет, а к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения, прописанных в законе – от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов. Совет всех юристов – разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.
Если перепланировка квартиры проведена, хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.
ПЕРЕНОС «МОКРЫХ» ЗОН В «СУХИЕ»
Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено – согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.
ИЗМЕНЕНИЕ ФАСАДА ЗДАНИЯ
Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.
С фасадами, чуть тяжелее, но судебная практика показывает, что муниципалитеты могут изъять жилье у подобных нарушителей.
ОБЪЕДИНЕНИЕ КОМНАТЫ С БАЛКОНОМ И ЛОДЖИЕЙ
Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры – объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.
При подобном нарушении, в случае отказа восстановить все в первоначальном виде, изъятия помещения не избежать.
ПРИСОЕДИНЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ
Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже – о подсобных помещениях. Буквально на днях говорили со знакомым о таком случае в Махачкале.
Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.
Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников – оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности. Берегите свое имущество и нервы соседей.
Шамиль ОМАРОВ
