Квартиры в Дагестане подорожали на 300% со времен пандемии. Сегодня дополнительную роль играет туристически выгодная локация, а также переток населения из сел в города. Но то ли еще будет.
Показатель обеспеченности жильем у нас остается одним из самых низких по России: на сотню жителей приходится около 21 квадратного метра строящейся площади. Это очень замедленные темпы строительства.
По данным Минстроя РД, причина в низком профессионализме застройщиков, однако не стоит сбрасывать со счетов факт некачественных сделок: в процессе строительства возникают то дополнительные расходы, которые покупатель покрывает из своего кошелька, ожидая сдачи жилья еще целый год, либо появляются перекупщики, которые не столько упрощают сделку, сколько замедляют и удорожают куплю-продажу. Дагестан вошел в антирейтинг Единого ресурса застройщиков. Специалисты утверждают, что регион входит в пятерку регионов, регулярно задерживающих сдачу новых жилых объектов.
Правда, Минстрой РД резюмировал, что в этом году, в отличие от прошлого, эксплуатация жилых многоквартирных объектов ускорилась. В 2023 году было сдано 1,6 млн кв. м, в этом – уже более 2,5 млн кв. м.
Даже элитные квартиры дагестанцы берут не для себя, а аренды ради. Это характерно для Махачкалы, Каспийска и Дербента.
Возможно, национальная особенность дагестанцев связана с низким гостиничным сервисом. Например, в Махачкале в этом месяце объявлен мораторий на строительство новых гостиниц. Спрос на съемное посуточное жилье, в том числе высокого класса, снова возрастет.
Кроме того, рынок недвижимости Дагестана заполонили люди после СВО, а также – жители Сибири и Москвы, у которых есть деньги.
Сегодня экономически обоснованная стоимость квадратного метра в Махачкале составляет 136 тысяч рублей. Цена выросла по сравнению с третьим кварталом почти на 38 тысяч рублей. На втором месте – Каспийск, здесь средняя цена кв. метра – 130 тысяч рублей, на третьем Дербент – 113,6 тысяч.
Какие факторы сказываются на стоимости махачкалинского жилья, рассказывает брокер-риэлтор Зумруд Сапиева:
– Когда повышается банковская ипотечная ставка, вырастают цены на недвижимость. Рынок нестабилен. Сделки приостанавливаются. Ставка Центробанка сегодня 30% кажется вообще нереальной. Но такое происходит каждый год в ноябре. Стабилизируется рынок недвижимости к концу марта и держится до сентября.
Половина самих клиентов понимает, что даже отложенных денег не хватит, поэтому, как правило, прибегает к ипотеке. Впрочем, сегодня, если это даже не ипотека, то, как правило, рассрочка. За наличный расчет клиентов около 10%. А те, кто с наличкой, выбирают не спеша. Поэтому самые решительные – это ипотечники.
Сегодня по-прежнему можно взять жилье без первоначального взноса. Но если нет суммы на руках, трудно придумать какие-то лайфхаки. Больших финансовых возможностей у наших клиентов на сегодняшний день нет. Более того, работая по всей России, уверенно утверждаю, что почти сто процентов объектов в Москве, к примеру, продаются по ипотеке, из них примерно половина – это семейная ипотека. Получается, что финансовая составляющая жилищного вопроса у дагестанцев, в частности у махачкалинцев, лучше, – заключает эксперт.
Сегодня Минфин хочет снизить ипотечную ставку госслужащим. На фоне повышения ипотечного спроса цена на недвижимость, возможно, вырастет еще.
Регина ГАДЖИБАЛАЕВА
