Среди способов обеспечения исполнения обязательств одним из самых эффективных, надежных и экономически целесообразных для кредитора является залог.
По мнению ряда юристов, залог является одним из наиболее популярных способов обеспечения исполнения обязательств в мировой практике, который существует еще со времен Древнего Рима.
В экономической жизни нашей республики также наблюдается повышение значимости института залога и особенно ипотеки, то есть залога недвижимости по сравнению с другими видами способов обеспечения исполнения обязательств.
Гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора, при устойчивом экономическом положении контрагента и его проверенной деловой репутации, что в настоящее время большая редкость.
Правоотношения, связанные с ипотекой (залогом недвижимости) регулируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102 ФЗ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ, Приказом Министерства юстиции РФ от 16 октября 2000 года «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам».
Регистрация ипотеки осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 19 Закона об ипотеке).
Предмет ипотеки должен быть определен в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает объекты гражданского оборота, которые могут являться предметом ипотеки, это:
1. Земельные участки, за исключением некоторых, указанных в ст.6 Закона «Об ипотеке» и находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
3. Жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир.
4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
При определении предмета ипотеки следует учитывать, что ст. 6 Закона «Об ипотеке» не допускает залог имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Существенной особенностью государственной регистрации ипотеки является необходимость предварительной регистрации вещного права залогодателя на предмет залога, в том числе права, возникшего до введения в действие Закона о регистрации прав. Данное требование установлено п.2 ст.6, п.2 ст. 13, п.1 ст.29 Закона «Об ипотеке». Кроме того, в договоре согласно п.2 ст.9 Закона «Об ипотеке» должны быть указаны право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Правомочиями на передачу имущества в залог обладают собственники и субъекты права хозяйственного ведения. Соответственно перед регистрацией ипотеки в Едином реестре должно быть зарегистрировано право собственности залогодателя либо право хозяйственного ведения залогодателя — унитарного государственного или муниципального предприятия. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
В соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства, одновременно с ипотекой здания или сооружения считается заложенным и земельный участок, функционально обеспечивающий пользование этим зданием или сооружением.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его государственной регистрации. С 1 января 2005 года отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:
1. Не менее чем два экземпляра — подлинника договора об ипотеке;
2. Документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
3. Документ об уплате государственной пошлины;
4. Оригинал и копия кредитного договора.
5. Иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки.
Документы, представляемые на регистрацию, должны отвечать всем необходимым требованиям, установленным для документов вообще, и представляться в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В частности, тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращений, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью.
Документами, указанными в качестве приложения в договоре об ипотеке, могут быть планы, схемы, чертежи и т.д., конкретизирующие расположение заложенной недвижимости и ее привязку к земле, доверенности представителей и т.д.
При получении заявления на регистрацию соответствующее должностное лицо вносит об этом запись в книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, кроме того, государственная регистрация договора ипотеки проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
