Строительный бум не утихает в Махачкале уже несколько десятилетий. Город бурно растет, и росту этому нет конца. В городе строятся прекрасные МКД, которые вливаются в общий архитектурный фон столицы. Но немало нареканий слышим о недобросовестных застройщиках, готовых без разрешительной документации, порой нарушая все нормы и требования к строительству, возвести многоквартирный дом, который не может по определению быть введен в эксплуатацию.
Для покупателей такое строительство – прямой риск остаться без жилья и, соответственно, без накоплений. Уж привыкли мы доверять на словах, да и не всегда достаточно грамотны, чтобы проверить всю необходимую документацию. Мы помним случаи, когда на участке, выделенном для строительства социальных объектов, каким-то образом возникали многоквартирные дома, а сомнительное качество их строительства было видно невооруженным взглядом. Такие новостройки сегодня решительно сносятся, и примеров этому много.
Городские власти всерьез и надолго взялись за наведение порядка в градостроительной политике. Утвержден Генплан города, проводится кадастровая проверка всех строений, не введенных в эксплуатацию, мэрия в судебном порядке добивается сноса самовольных строений. По данным Управления архитектуры и градостроительства города, только за 2025 год в Махачкале было выявлено и снесено более 20 самовольных построек. А сотни семей до сих пор не могут оформить право собственности на приобретенные квартиры – потому что дома построены без разрешения.
Сообщения о проводимой работе регулярно размещаются в социальных сетях и в нашей газете. К примеру, в телеграм-канале администрации города недавно было опубликовано: «На улице Юго-Восточной, 43 полностью демонтировано незаконное многоэтажное строение. Снос проведен Администрацией Махачкалы совместно с судебными приставами. Исполнительное производство завершено – решение суда исполнено. Суд ранее установил: объект был возведен с грубыми градостроительными нарушениями – без разрешений, с нарушением отступов от соседних участков, превышением допустимой застройки и выходом конструкций за пределы участка. Строительство было остановлено еще на этапе обеспечительных мер. Застройщику предоставили время для добровольного демонтажа, но предписание он не выполнил. В результате последовал принудительный снос. Глава Махачкалы Джамбулат Салавов неоднократно подчеркивал: стройка в городе возможна только на законных основаниях».
Чтобы помочь горожанам избежать финансовых и юридических потерь, мы решили опубликовать выдержки из беседы с Махачом Алиевым, заместителем начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Махачкалы – человеком, который ежедневно сталкивается с последствиями нарушений градостроительного законодательства и помогает горожанам в легальном русле решать возникающие проблемы.
— Махач Рамазанович, говоря о законности строительства, что сегодня волнует горожан больше всего?
– Прежде всего – это страх потерять жилье. Люди вкладывают в покупку все: сбережения, материнский капитал, кредиты. А через время узнают, что дом признан самовольной постройкой, ввод в эксплуатацию не оформлен, кадастровый учет невозможен. Регистрация права собственности через суд – это долго, дорого и не гарантировано. А снос – реальная угроза. В этом году мы провели комплексную проверку объектов, построенных без разрешений. Результат – более 20 снесенных зданий. И работа продолжается. Но мы не хотим наказывать – мы хотим предупредить. Чтобы предостеречь, мы обращаемся к покупателям: до того, как приобрести недвижимость, узнавайте подробную информацию об этом доме. Наше управление готово предоставить вам ее. Управление каждый четверг (по предварительной записи или в порядке живой очереди) ведет прием граждан по вопросам законности строительства. Вы можете лично или письменно запросить информацию: выдавалось ли разрешение на строительство; есть ли разрешение на ввод в эксплуатацию; включен ли дом в градостроительную документацию? Мы отвечаем оперативно, в рамках законодательных сроков. Приходите до подписания договора купли-продажи. Это может спасти вас от многомиллионных убытков.
– Многие считают: «Купил участок – значит, могу строить, как хочу». Люди порой думают, что раз с 2018 года в России действует уведомительный порядок строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС) и садовых домов на участках для ИЖС, ЛПХ, СНТ, то можно действовать на собственное усмотрение.
– Для начала действительно необходимо подать уведомление о планируемом частном строительстве в Управление архитектуры, – поясняет Алиев. – Форма утверждена Приказом Минстроя РФ, она едина для всей страны. В ней вы указываете: адрес участка; параметры будущего дома: высота (не более 20 м и 3 этажей), площадь застройки, отступы от границ; сведения о праве собственности на землю; согласие всех собственников (если их несколько).
Уведомление направляется любым удобным способом: через портал Госуслуг, в МФЦ, лично в «единое окно» на Коркмасова, 18 или по почте с уведомлением.
В течение 7 рабочих дней специалисты проверяют соответствие проекта градостроительным регламентам. Если все в порядке – приходит уведомление о соответствии. Именно оно дает «зеленый свет» на строительство. Уже после завершения работ нужно направить еще одно уведомление об окончании строительства – с техническим планом от кадастрового инженера. Только после этого дом ставится на кадастровый учет, и вы получаете право собственности без суда.
Без этих уведомлений объект считается самовольной постройкой. И тогда даже 10-летняя давность не спасет: суд может отказать в признании права, если нарушены красные линии, санитарные зоны, пожарные нормы.
Что проверить перед покупкой квартиры?
– По статистике управления, до 60% обращений, связанных с «проблемными» объектами, – от граждан, купивших жилье в домах без разрешений. Мы предлагаем простой алгоритм проверки.
Шаг 1. Уточните статус земельного участка. Зайдите на публичную кадастровую карту или запросите выписку из ЕГРН. Обратите внимание на: вид разрешенного использования (ВРИ). Для многоквартирного дома – «для размещения жилых домов», «для жилищной застройки». Если ВРИ – «для сельскохозяйственного производства» или «общественно-деловая зона» без отдельного разрешения – это тревожный сигнал. Категория земли должна быть «земли населенных пунктов».
Шаг 2. Проверьте наличие разрешения на строительство.
Это можно сделать: на сайте Администрации Махачкалы в разделе «Градостроительство» часто публикуются реестры выданных разрешений. Либо письменно запросив Управление архитектуры и градостроительств, можно и лично у нас на приеме.
Шаг 3. Убедитесь, что дом введен в эксплуатацию. Без акта ввода невозможно оформить кадастр, подключить газ, воду, электроэнергию по льготным тарифам и главное – зарегистрировать право собственности.
Шаг 4. Проверьте застройщика. Изучите: выписку из ЕГРЮЛ (через сайт ФНС); наличие договора участия в долевом строительстве (ДДУ), зарегистрированного в Росреестре; входит ли проект в реестр Фонда защиты прав дольщиков. Если застройщик предлагает «устные договоренности» или ДКП (договор купли-продажи) на будущее – это нарушение 214-ФЗ и высокий риск обмана.
Шаг 5. Осмотрите дом лично. Обратите внимание: есть ли проектная документация на стройплощадке; ведутся ли работы по «проекту» или хаотично; кто выдает «квартирные ордера» – юридическое лицо или частное.
Мы регулярно сталкиваемся с ситуациями, когда «застройщик» – физическое лицо, купившее участок и начавшее строить девятиэтажку «для себя и родственников», – рассказывает Махач Алиев. – На самом деле это незаконная коммерческая застройка. Такие дома не подключат к сетям, не дадут адрес, не пропишут. А потом – суд, снос, долгие споры.
— Как сэкономить время и нервы?
– Для удобства граждан в управлении (ул. Коркмасова, 18) организован отдел по работе с гражданами, работающий в режиме «единого окна». Здесь можно подать заявление на любую муниципальную услугу; получить консультацию специалиста; уточнить статус своего обращения; заказать выписку из ПЗЗ или ГПЗУ. Также доступны дистанционные способы: портал Госуслуг – уже 90% услуг мы оказываем онлайн, причем со скидкой 30% на госпошлины (если применимо); также в МФЦ – во всех районах города; личный прием по предварительной записи.
– Каковы сроки оказания таких услуг?
– К примеру, присвоение адреса – 10 рабочих дней. Разрешение на строительство (ИЖС) –7–10 рабочих дней. Градостроительный план ЗУ (ГПЗУ) – 10 рабочих дней. Перевод жилого дома в нежилой и обратно – до 45 рабочих дней. Разрешение на отклонение от параметров – также до 45 рабочих дней. Особое внимание уделяется изменению вида разрешенного использования
С начала 2025 года управление активно помогает собственникам, получившим предписания от Россельхознадзора, Прокуратуры или Росреестра о нецелевом использовании земель.
– Например, участку в черте города присвоен вид разрешенного использования (ВРИ) «для ведения ЛПХ», а на нем построен магазин или автосервис, – объясняет Алиев. – Это нарушение. Последствия – штрафы, иски об изъятии участка без выкупа.
Решение этой проблемы – легализация через изменение ВРИ. Основание для этого – выписка из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Ее можно получить в управлении бесплатно за 10 дней. Если в ПЗЗ по вашей территориальной зоне разрешена, скажем, «розничная торговля», – вы вправе подать заявление в Комиссию по землепользованию. Не ждите предписания – приходите заранее. Мы помогаем не только исправлять ошибки, но и планировать развитие участка правильно.
– Город строится для людей, но по правилам?
– Наша главная цель – не чинить препятствия, а обеспечить безопасность, комфорт и законность городской среды. Мы все видим, как стремительно растет наш город. И хотим, чтобы каждый дом в нем стоял крепко – и юридически, и физически. Не стройте «на авось» и не покупайте «на доверии». Проверяйте, уточняйте, обращайтесь. Потому что жилье – это не просто инвестиция. Это ваш дом. И он должен быть надежным – во всех смыслах.
– И снова: где можно получить вашу помощь?
– Управление архитектуры и градостроительства г. Махачкалы. Адрес: ул. Коркмасова, 18, 1-й этаж, «единое окно». Прием граждан: четверг, 9:00–17:00.
Магомедрасул ОМАРОВ
