Финансовая стабильность «нулевых» и рост доходов населения стали причиной возникновения бума в сфере строительства жилья, породив новую форму взаимоотношений застройщика и покупателя – долевое строительство.
Участившиеся случаи мошенничества, всевозможные махинации и оказавшиеся обманутыми дольщики… – все это привело к пониманию необходимости законодательного регулирования этого сектора.
В декабре 2004 года в России был принят Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (от 30.12.2004 №214-ФЗ). Документ менее чем за 13 лет редактировался 12 раз, что лишь подтверждает факт «проблемности» этой сферы. С 1 января 2017 года вступила в силу уже 13-я его редакция. В чем суть новых поправок и помогут ли они в корне решить проблему обманутых дольщиков – разбирались «МИ».
ЧТО «ПОПРАВИЛИ»?
Одной из важных поправок в Закон «О долевом строительстве», как отмечают многие эксперты, стало создание государственного информационного ресурса – единого реестра застройщиков, по попаданию или непопаданию в который будет оцениваться уровень благонадежности застройщика.
Новая редакция закона также обязывает застройщика расширить объем информации, размещаемой о себе на интернет-ресурсах. Несоблюдение этого требования будет считаться нарушением.
Правом привлекать средства дольщиков теперь могут обладать только те управляющие компании, уставный капитал (УК) которых полностью оплачен. При этом размер УК должен соотноситься с площадью всех объектов долевого строительства, возводимых этим застройщиком.
Меняется механизм привлечения средств граждан в долевое строительство. Вводятся эскроу-счета (от англ. escrow; особый тип доверительных счетов, широко используемый в мировой практике для совершения безопасных торговых операций. – Прим. «МИ»). То есть, граждане теперь передают денежные средства не компании-застройщику, а банку, который и будет финансировать строительство. Средства вкладчиков на время строительства жилья хранятся на замороженных счетах в банке. По окончании строительства эскроу-счета граждан размораживаются и застройщик получает от банка деньги.
Еще одно нововведение – создание компенсационного фонда, который должен быть сформирован за счет обязательных взносов компаний-застройщиков. Размер взноса, предусмотренный законом – не более 1% от планируемой стоимости строительства.
НА ЧЬЕЙ СТОРОНЕ ЗАКОН?
Специалисты, выступающие в качестве экспертов по этой теме на специализированных интернет-порталах – в большей степени это сами застройщики и представители риэлторских фирм – уверены, что новые поправки влекут за собой дополнительную нагрузку на застройщика, что может грозить рынку монополизацией. Более того, есть мнение, что российский закон «Об участии в долевом строительстве» и без 13-й редакции был совершенным и вполне эффективно охранял права дольщиков.
Комментируя «МИ» новые поправки в законе, заместитель начальника Управления государственного строительного надзора Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РД Арсен Магомедов назвал их важными и позитивными.
Среди изменений, вступивших в силу в закон №214 с 1 января этого года, есть требования, установленные к минимальному уставному капиталу застройщиков – от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей, в зависимости от объемов строительства. Мы сталкиваемся с ситуациями, когда фирма с уставным капиталом в 10 тысяч рублей застраивает целые комплексы, а в случае банкротства их имущества бывает недостаточно для погашения долгов, рассказывает Магомедов.
Обязанность по проверке соответствия застройщика установленным требованиям возлагается на Минстрой РД. А вот механизм проверки реализуется другой поправкой в закон – с января 2017 года существенно изменилась роль проектной декларации как документа, содержащего сведения о застройщике и проекте строительства. Ранее декларация публиковалась застройщиком самостоятельно, согласовывалась с контролирующим органом, скорее, по неформальному требованию, и влияла на момент начала осуществления рекламы объектов долевого строительства. После вступления изменений в силу проверка проектной декларации контролирующим органом предшествует началу продаж объектов долевого строительства. Декларация должна направляться через интернет путем заполнения электронной формы на специальном сайте и проверяться в течение 30 дней. По итогам проверки Минстрой РД может выдать заключение о соответствии проектной декларации, и как следствие – допустить застройщика к привлечению средств граждан по договорам долевого участия, либо отказать в выдаче такого заключения, что сделает невозможным продажу помещений в строящемся доме.
Если же у компании не хватает собственного уставного капитала, на помощь может прийти договор поручительства, заключенный с юридическим лицом, которое является учредителем (участником) застройщика. В данном случае уставный капитал будет определяться совокупно.
«Таким образом, логика законодателя направлена на обеспечение уставным капиталом даже в рамках группы компаний. Условия и требования для поручительства учредителя (участника) довольно подробно описаны в законе, поэтому фактически такой поручитель дублирует ответственность застройщика в полном объеме, включая гарантии качества объекта. Это тоже важное нововведение в 214-й закон.
Также для повышения «прозрачности» деятельности застройщиков вводится реестр застройщиков, в котором будет содержаться информация о всех компаниях, которые строят на территории страны в рамках ФЗ-214. Открытый доступ к нему в сети Интернет – позитивное явление», – отмечает эксперт.
ДОГОВОР – ВСЕМУ ГОЛОВА
Положительно оценивает нововведения и юрист Азамат Расулов. Пакет поправок очень обширен, считает он. Назвать это реформой невозможно, но в целом новая редакция способна оказать существенное влияние на положение дел на рынке долевого строительства. При этом, как эти изменения, так и поправки, которые вносились в закон с момента его принятия, направлены на защиту покупателя жилья, уверен собеседник «МИ».
«Взять хотя бы создание единого государственного ресурса – реестра застройщиков, расширение перечня информации, подлежащей обязательному опубликованию, нормы об уставном капитале, введение эскроу-счетов и, что, на мой взгляд, наиболее важно – создание компенсационного фонда за счет компаний застройщиков. Но не все предприятия-застройщики в республике будут способны выдержать эти требования», – считает юрист.
Важным моментом для граждан, желающих принять участие в долевом строительстве, является заключение договора участия в долевом строительстве, подчеркивает Азамат Расулов (нормы обязательной регистрации договора существовали в законе и до последних поправок). Вопреки расхожему мнению о том, что он не имеет юридической силы, правовед подчеркивает, что договор – это юридический документ. Но при условии, что он был правильно составлен – договор должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 4 №214-ФЗ).
«Насколько мне известно, практика регистрации договоров в Дагестане не так развита. Отсутствие такой регистрации может создать неблагоприятные последствия для участников долевого строительства», – предупреждает юрист.
При долевом участии ответственность застройщика перед дольщиками страхуется еще на стадии заключения договора, подчеркивает представитель Минстроя РД Арсен Магомедов. Но, несмотря на это, на рынке недвижимости используется еще ряд схем, которые в меньшей степени гарантируют защиту покупателя, предупреждает он.
«К сожалению, в настоящее время сложилась практика, когда земельные участки приобретаются физическими лицами с целью строительства многоквартирных жилых домов и привлечения денежных средств граждан. Многие из таких застройщиков привлекают деньги на строительство многоквартирных домов в обход ФЗ №214 по причине отсутствия полного пакета разрешительных документов. Застройщики подотчетны и подконтрольны Минстрою РД. Но в реальности нерадивые застройщики уклоняются от контроля со стороны государства, не платят налоги. Вот у них и рискованно приобретать жилье», – предупреждает специалист.
ЧТО ДУМАЕТ ЗАСТРОЙЩИК?
Вопреки опасениям экспертов, как оказалось, не все застройщики восприняли новые поправки к закону настороженно.
«На наш взгляд, большинство поправок в ФЗ-214 не являются каким-либо серьезным бременем для благонадежных застройщиков, все, скорее, зависит от практической реализации этих поправок органами власти – только когда будет полностью налажена система, в частности, реестра застройщиков, можно будет судить о наличии в ней сложностей для работы, – комментирует «МИ» новую редакцию закона руководитель девелоперской компании «София» Екатерина Орлова.
По ее словам, ключевыми сложностями принято называть увеличение уставного капитала застройщика и создание компенсационного фонда. Однако требуемый размер уставного капитала на самом деле является относительно небольшим по отношению к любой стройке и не сможет создать каких-либо проблем у надежных застройщиков. Кроме того, конкретно в Махачкале этажность и плотность застройки очень низкая (по сравнению с другими городами России), так что требования по уставному капиталу лишь позволят освободить покупателей от недобросовестных застройщиков, которые выходят на строительную площадку с условным миллионом рублей в кассе.
По мнению собеседницы «МИ», новые правила, прописанные в законе, в частности, касающиеся создания компенсационного фонда, для добросовестного застройщика не являются чем-то невыполнимым. Более того, вероятно, подобный фонд может даже облегчить работу застройщика.
«И сейчас застройщики отчисляют те же суммы по договору генерального страхования ответственности застройщика (или по договору банковского поручительства). Но введение компенсационного фонда призвано было наоборот устранить недостатки этой системы и облегчить работу застройщиков. Ведь частная страховая компания имеет право отказать в страховании по своим причинам, и последние полтора года заключить договор со страховой компанией из списка одобренных ЦБ (из которых лишь несколько страховых компаний активно развивали это направление) было непросто», – отмечает Орлова.
В компании «София» подчеркивают, что и без компенсационного фонда они были вынуждены заполнять множество различных форм разных страховых компаний, а в Махачкале лишь у единиц компаний-застройщиков есть эта страховка. Компенсационный фонд же призван устранить недостаток системы страхования, сделав единый критерий, а также избавив застройщиков в ряде регионов от проблем при аккредитации под названием «застройщик из региона с высоким уровнем риска».
Что касается эскроу-счетов, то они являются альтернативной формой обеспечения обязательств застройщика по договорам долевого участия, подчеркивает Екатерина Орлова. А объем размещения информации на интернет-ресурсах трудно назвать большим, тем более задачу по размещению информации – сложной. У любого застройщика, кто действует по ФЗ-214, это займет не более получаса, ведь по факту сейчас застройщик обязан разместить на сайте схожий объем информации, который у него и так уже есть на бумажных носителях в отделе продаж, считает Орлова.
УДАРИТ РУБЛЕМ…
Несмотря на оптимизм крупных строительных компаний, есть и противоположные мнения, в которых звучат опасения за судьбу небольших застройщиков республики, которые, в отличие от крупных компаний, не смогут выполнить новое требование закона о минимальном размере уставного капитала и просто уйдут с рынка, не выдержав конкуренции. Эту позицию разделяет и начальник Управления контроля Гильдии строителей СКФО, директор филиала СРО «Проектировщики Северного Кавказа» в Дагестане Алигаджи Мудаев.
Путем нехитрых математических вычислений эксперт приходит к выводу, что новые правила по минимальному размеру уставного капитала для небольшой компании-застройщика – серьезные деньги.
«В соответствии с новыми поправками, если строящийся объект будет рассчитан на
По его словам, в этом случае застройщик будет вынужден восполнить свои потери за счет участников долевого строительства, а это скажется на стоимости квадратного метра. Более того, принимая во внимание, что УК должен уже иметься у застройщика до начала строительства, а такие деньги могут быть далеко не у всех, возведение объекта может попросту не начаться.
«Более-менее слабые, маленькие компании уйдут с рынка – не смогут выдержать конкуренции», – резюмирует эксперт.
В таком случае возможен также и другой вариант развития событий. Застройщик, перед которым закон ставит непосильные ему условия, может просто начать его (закон) обходить, уйдя в «тень». Этого не исключает и наш собеседник. «И без того практически 90% застройщиков у нас находятся в тени», – констатирует Алигаджи Мудаев.
Что касается создания компенсационного фонда при Минстрое России, эксперт положительно оценивает эту меру, однако с оговоркой, что «платить» снова будет застройщик.
«Недалеко от нашей ассоциации находится 9-этажный дом, который уже несколько лет пребывает в заброшенном состоянии: застройщик не смог его завершить, деньги все потрачены, а дольщики и деньги потеряли, и квартиры не получили. В целом по России тоже много таких случаев. И по телевидению часто показывают: выходят люди на улицы, а помочь им никто не может. Для этого создают компенсационный фонд при Минстрое России, чтобы в таких случаях хотя бы возместить финансовые потери участников долевого строительства. Но в компенсационный фонд ведь деньги вносит тоже застройщик. Для застройщика это, конечно, обременительно, а с другой стороны, с дольщиками что делать?» – задается риторическим вопросом эксперт.
ОБМАНУТЫЕ
Дагестан не остался в стороне от общероссийского «тренда» с обманутыми дольщиками. Республика, в которой зачастую многие сделки совершаются на честном слове, а менталитет позволяет пренебрегать юридическими формальностями, для мошенников – благодатный край. «МИ» писали об историях обманутых дольщиков в Махачкале, которые, вложившись в строительство жилья, не смогли получить ни квартир, ни денег, даже спустя годы (см. материал «Пусть вернет наши деньги!» №16 от 24.04.2014. – Прим. «МИ»).
По данным Минстроя РД, по состоянию на 20.02.2017 в Дагестане имеется десять «проблемных объектов» долевого жилищного строительства, из которых восемь находятся в Махачкале и два – в Дербенте. Всего в реестр «обманутых дольщиков» включено 305 человек, их которых 278 – в Махачкале. В республиканском Минстрое также подчеркивают, что в реальности количество граждан, пострадавших от неисполнения застройщиками своих обязательств, гораздо больше. В реестр же Минстроя включаются только те, которые внесли свои деньги на основании договоров долевого участия. Граждане, вложившие свои средства в строительство многоквартирного дома в обход ФЗ №214, не могут рассчитывать на защиту государства.
В министерстве отмечают, что, к сожалению, в связи с ужесточением законодательства наблюдается тенденция к снижению количества застройщиков, привлекающих деньги граждан в полном соответствии с ФЗ №214. В настоящее время в целом по республике их количество не достигает и тридцати, а в Махачкале – шесть. Эти цифры свидетельствуют о низком правовом сознании граждан, приобретающих квартиры в незавершенных строительством домах, считают в Минстрое Дагестана. В регионах с высоким правовым сознанием граждан доля застройщиков, работающих в соответствии с ФЗ №214, близка к 100%.
В министерстве отмечают, что ведут активную работу по информированию граждан о правовых механизмах, регулирующих деятельность в области долевого строительства. Однако низкие цены и доверчивость граждан способствуют росту той части рынка первичного жилья, которая осуществляется в обход 214-го закона.
Бэла БОЯРОВА
