Деньги дольщиков до окончания строительства сохранит банк
С 1 июля 2019 года в России изменились правила долевого строительства. Отныне средства дольщиков не передаются застройщику, а аккумулируются на специальных счетах в банке. Строительная компания получит деньги только после того, как покупатель заселится в квартиру.
БЫЛО – СТАЛО
До сих пор деньги собирал непосредственно застройщик. Если по разным причинам дом не сдавался в эксплуатацию, то люди оставались как без квартиры, так и без вложенных средств. По всей стране насчитывались тысячи подобных случаев, что побудило федеральные власти внести соответствующие изменения в законодательство.
Теперь схема будет выглядеть следующим образом. Застройщики не получают средства дольщиков, они помещаются в банк на специальные эскроу-счета. Снять их в компании смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.
Предусмотрены и другие меры по защите дольщиков. Максимальный срок, на который может быть открыт эскроу-счет, составляет пять лет. Когда он заканчивается, а дом не построен, деньги возвращаются покупателю. Покупатель квартиры также застрахован на случай банкротства банка, где открыт эскроу-счет. В таком случае Агентство по страхованию вкладов гарантирует выплату до 10 миллионов рублей.
ВОТ ТАКАЯ ДОЛЯ…
Проблема обманутых дольщиков присутствует и в Дагестане. По данным Минстроя республики, их общее количество составляет около трехсот человек. Однако в инициативной группе по защите прав дольщиков полагают, что эта цифра сильно занижена и таковых более полутора тысяч граждан.
Почему такой разброс в цифрах? По закону обманутым дольщиком признается гражданин, который за свой счет приобрел жилье в многоквартирном доме и соответствующим образом зарегистрировал договор купли-продажи.
Ни для кого не секрет, что в Дагестане договоры часто совсем не регистрируются или подписывается соглашение с физическим лицом. Подобная юридическая неграмотность, а скорее, безалаберность в дальнейшем приводила к неприятным последствиям.
По информации Минстроя РД, на сегодняшний день на территории Дагестана зарегистрировано более 3,5 тысячи договоров долевого участия. В соответствии с требованиями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 25 строительных компаний строят 41 многоквартирный дом.
В Дагестане из 65 банков, перечень которых размещен на сайте Центробанка России, к работе с дольщиками в соответствии с изменениями в законодательстве о долевом строительстве готовы Сбербанк, Россельхозбанк и Газпромбанк.
ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ?
Откуда возьмет деньги застройщик, если привлекаемые средства покупателей квартир будут теперь «заморожены» до окончания строительства? Строить дома компаниям придется на собственные средства или заемные. Новые правила предполагают проектное финансирование, когда банк, где аккумулируются средства дольщиков, выдает кредит на льготных условиях.
Управляющий дагестанским отделением ПАО «Сбербанк» Дмитрий Артемьев рассказал на встрече со СМИ, что кредитное учреждение готово рассмотреть заявки для выдачи кредитов застройщикам в кратчайшие сроки.
«Дольщики вносят денежные средства не напрямую застройщику, а на эскроу-счета в уполномоченном банке. Счет эскроу представляет собой трехсторонний договор между банком, застройщиком и дольщиком. Застройщик при необходимости берет заем в банке, квартиры затем продаются по договорам долевого участия. При этом банк блокирует средства дольщиков до окончания строительства и перечисляет их застройщику после введения дома в эксплуатацию», – разъяснил суть нововведений Артемьев.
Он отметил, что работа с эскроу-счетами, с одной стороны, защищает интересы дольщиков, с другой – гарантирует застройщику стабильный источник финансирования.
«Для покупателей защита денег при покупке квартиры, а это большие суммы, один из важнейших моментов. Клиент теперь может быть уверен, что дом, в котором он приобретает квартиру, будет достроен, а его деньги, вложенные в строительство в начале реализации проекта, не исчезнут в случае возникновения проблем у застройщика. По сути, деньги дольщиков будут находиться в доверительном хранении банка. Пока жилой комплекс не будет введен в эксплуатацию и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику», – рассказал Артемьев.
Как быть, если все же наступил форс-мажор, строительство по различным причинам затянулось, а вложивший деньги гражданин не получил в оговоренные сроки квартиру?
В законе оговаривается, что в случае, если застройщик просрочил передачу квартиры участнику долевого финансирования более чем на два месяца, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия. При этом банк возвращает полностью все средства со счета.
Банкир также уточнил, что в Махачкале пока одна компания-застройщик высказала намерение работать по новой системе. По его прогнозам, к середине следующего года их число может возрасти до пяти.
КВАРТИРЫ ПОДОРОЖАЮТ?
По мнению некоторых экспертов, переход на применение эскроу-счетов может привести к удорожанию жилья.
«Нет сомнений, что продажа готового жилья – а именно она лежит в основе нового механизма проектного финансирования, способна свести риск дольщиков к минимуму. И это его главный плюс. Вместе с тем есть ряд вопросов.
Средства на возведение дома будут аккумулироваться в уполномоченном банке, который станет финансировать строительство жилого объекта. Но ни один банк не будет делать это бесплатно, без комиссионных. Следовательно, жилье подорожает. С одной стороны, защищенность инвестиций возрастет, что будет стимулировать спрос на первичное жилье, с другой – приведет к удорожанию привлечения средств и сокращению числа участников строительного рынка», – считает генеральный директор ассоциации «Гильдия строителей СКФО» Запир Акаев.
Управляющий дагестанским отделением ПАО «Сбербанк» Дмитрий Артемьев считает подобные опасения обоснованными лишь частично.
«По тем стройкам, которые мы уже аккредитовали, не видно критичного удорожания. На себестоимость жилья влияет много факторов – инфляция, рост цен на строительные материалы, стоимость подключения к коммуникациям, повышение НДС. Когда речь идет о массовом возведении жилья стандарт-класса, то девелоперу выгоднее продавать в период строительства и снижать процентную ставку. И механизм эскроу-счетов здесь оптимален. Чем больше средств размещено на счетах эскроу, тем ниже процентная нагрузка застройщика и больше возможности у фирмы понизить цены на квартиры. По нашим подсчетам, себестоимость таких проектов вырастет примерно на 5-7%», – рассказал Артемьев.
Пока не переходить на счета эскроу могут компании, у которых стадия готовности строящегося дома достигла 30%, а доля проданного жилья – 10%. Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти.
В любом случае покупателям жилья лучше поинтересоваться в Минстрое РД благонадежностью застройщика и наличием всех необходимых документов.
Особенно это касается Махачкалы, где строится подавляющее количество многоквартирных домов в республике. Один из последних случаев мошенничества с дольщиками раскрыла прокуратура в начале июля.
Прокуратурой Советского района Махачкалы была проведена проверка исполнения законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов и соблюдения прав дольщиков.
По ее результатам установлено, что индивидуальный предприниматель, не имея соответствующего разрешения на осуществление строительных работ, заключил с гражданами предварительные договоры купли-продажи квартир для строительства многоквартирного дома в Махачкале. Таким образом он собрал более 13 миллионов рублей.
По данному факту возбуждено уголовное дело по статье «Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Тимур АЛИЕВ
