Как управлять многоквартирным домом и распоряжаться общим имуществом? Выгодно ли открывать спецсчета и где искать средства на капремонт? Коммунальный ликбез от заместителя начальника Управления жилищно-коммунального хозяйства г. Махачкалы Марии Шилиной – в интервью «МИ».
СОБСТВЕННОСТЬ ИНДИВИДУАЛЬНАЯ И ОБЩАЯ
– Сегодня по Жилищному кодексу РФ проживание людей возможно либо в индивидуальных жилых домах, либо в домах, которые признаются многоквартирными. Принципиальное отличие первого вида жилья от второго состоит в том, что в многоквартирном доме (МКД), помимо имущества, которое является собственностью жителя, возникает еще как минимум одна форма собственности, а как правило, две формы собственности.
Первое – возникающее в обязательном порядке общее имущество собственников многоквартирного дома. Это то, что мы традиционно (но не совсем верно) привыкли называть нежилыми помещениями: лестницы, чердаки, подвалы, лифты и т.п. То есть имущество, которое обслуживает более чем одно жилое помещение.
Второе (то, что может возникать, а может и не возникать) – это собственно нежилые помещения, которые могут находиться в собственности физических, юридических лиц или государства. Это, например, магазин, встроенный в многоквартирный дом или пристроенный к нему.
Таким образом, у нас в многоквартирном доме есть две формы собственности: частная собственность на жилые помещения и общая долевая собственность на общее помещение в МКД. И возможна еще третья – нежилые помещения, находящиеся в частной или государственной собственности.
Сразу оговорюсь, что отдельные элементы общей собственности жителей многоквартирного дома, например, подвалы, чердаки или крыши, которые в прошлые периоды каким-то частным лицом были оформлены в индивидуальную частную собственность, в судебном порядке, по иску собственников – жителей этого дома, могут быть (я бы даже сказала, должны быть) возвращены к своему нормальному правовому статусу, т.е. к общему имуществу.
В отношении собственников общего имущества в МКД должно быть определено три режима: первое – как осуществлять текущее содержание и ремонт этого имущества, капитальный ремонт – второе, и третье – распоряжение этим имуществом: например, размещение какой-то рекламной конструкции на крыше многоквартирного дома.
Для того чтобы определить все эти три режима, должно быть проведено общее собрание. Решения по текущей эксплуатации и ремонту принимаются большинством голосов на общем собрании. Для решения вопросов, связанных с капитальным ремонтом и распоряжением общим имуществом, необходимо квалифицированное большинство вплоть до единогласного.
– Продолжая разговор об общем имуществе в МКД. Кому принадлежит земля под многоквартирным домом и прилегающая к нему территория? Автолюбители раньше часто жаловались на то, что жители домов огораживают свои дворы шлагбаумами, строят заборы, ставят ворота и т.д. В мэрии Махачкалы нам тогда разъясняли, что жильцам дома принадлежит лишь полметра от стены дома, остальная же территория, т.е. двор – это муниципальная земля, и ограничение доступа к ней – незаконно.
– Жилищный кодекс предполагает, что не только земля, технологически связанная с домом, но и дворовая территория должна входить в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Однако по умолчанию, особенно в городах, это сделать достаточно тяжело, потому что застройка плотная и необходимо проведение межевания, когда специалисты определяют, какая зона вокруг дома будет входить в состав общего имущества. Эта услуга не бесплатная. Для принятия решения о межевании территории, чтобы она вошла в состав общего имущества, нужно провести общее собрание жильцов и принять решение. Далее проводится межевание и вносятся изменения в реестр, содержащий информацию о правах собственности. Впоследствии все вопросы, связанные с распоряжением такой территорией, будут решаться собственниками. Они могут ее огородить, поставить шлагбаумы, если это необходимо, могут решать вопросы, связанные с благоустройством этой территории так, как они считают нужным.
КАК УПРАВЛЯТЬ СВОИМ ДОМОМ?
– Давайте теперь поговорим о формах управления многоквартирными домами, о плюсах и минусах каждой из форм.
– Форма №1 – самая распространенная в стране – это управление с помощью управляющей организации, которую зачастую именуют управляющей компанией.
Форма №2 – управление с помощью жилищного объединения, самое распространенное из которых – товарищество собственников жилья (ТСЖ). Был период, когда было возможно создание многоквартирных ТСЖ. Сейчас это невозможно, т.к. действует правило: один дом – одно ТСЖ.
Если в доме не больше 30 квартир, возможна так называемая непосредственная форма управления, когда собственники выбирают одного своего представителя, делегируют ему полномочия по управлению и дальше в порядке, определенном общим собранием, он привлекает кого-то для решения отдельных задач. Например, заключает договор с уборщицей, которая может являться индивидуальным предпринимателем, на мытье подъездов; в период подготовки к зиме может привлечь специализированную организацию, которая проведет аудит дома и выполнит необходимые работы.
– Как оформляются отношения в рамках каждой из форм управления?
– Если мы говорим об управляющей организации, заключается договор управления многоквартирным домом. Договор сегодня в рамках действующих норм может быть разбит на два больших вида. Вид №1 – когда по договору весь комплекс, связанный с содержанием общего имущества, а также с предоставлением всех коммунальных услуг, ложится на одну управляющую организацию. В этом случае она должна заключить договоры с поставщиками ресурсов, по ним приобрести у них соответствующие ресурсы и обеспечить предоставление собственнику жилого помещения коммунальную услугу. Это классическая схема, которая изначально в 2005 году была предусмотрена Жилищным кодексом. Это было сделано для того, чтобы между ресурсоснабжающими организациями – которые в основном являются монополистами и до интересов отдельных граждан им не всегда есть дело – и жителями создать некую компанию, которая будет кровно заинтересована в высоком качестве коммунальных услуг, предоставляемых в доме.
Относительно недавно в жилищное законодательство были внесены изменения, предусматривающие возможность заключения так называемых «прямых договоров» на поставку коммунальных услуг. Т.е. когда услуги по общему содержанию и ремонту МКД остаются за управляющей организацией, а по всем или отдельным видам коммунальных услуг собственники могут напрямую заключить договор уже с поставщиком ресурсов.
Я могу сказать, что в городе Махачкале в основном такая схема и работает. И работает она не потому, что было принято решение в последние два года, а потому что изначально такая схема и сохранилась. Для УК это стопроцентно плюс, потому что она часть «головной боли» перекладывает на ресурсника. На мой взгляд, для жителя это дополнительные неудобства. Во-первых, это веер платежек от разных поставщиков. Во-вторых, в случае нарушения качества поставляемых услуг жители теряют серьезного «адвоката» в лице УК. Поэтому, если здесь поинтересоваться моим мнением, и как жителя многоквартирного дома, и как специалиста в сфере ЖКХ, конструкция предоставления услуг через управляющую организацию является более верной.
– Какие преимущества перед управляющими организациями имеют товарищества собственников жилья, и есть ли они вообще?
– Будем говорить ТСЖ, подразумевая под ним все формы жилищных объединений. Принципиальное его отличие от УК в том, что ТСЖ не является коммерческой компанией. Это некоммерческая форма объединения самих жителей. Это значит, что ТСЖ не ставит перед собой цель зарабатывать деньги. Задача ТСЖ – по себестоимости обеспечить эксплуатацию МКД, как правило, силами самих жильцов.
Здесь также возможны две схемы: поставлять коммунальную услугу через ТСЖ, заключая как юрлицо договоры с ресурсниками, либо оформлять прямые договоры каждому собственнику жилья. Но в конструкции ТСЖ, я считаю, что прямые договоры – вообще «безобразие», потому что, если уж мы фактически самостоятельно управляем своим домом, то логично, если наш арбитр будет полностью представлять наши интересы во всех правоотношениях.
ОТКУДА ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ НА КАПРЕМОНТ?
– Страшное слово «капремонт». Есть ли в этом вопросе у жильцов право выбора, как в случае с выбором формы управления своим домом?
– Безусловно. Все знают, что с 2013 года у нас в платежке появилась дополнительная строчка – плата за капитальный ремонт. Это взносы, которые фактически все жители должны, скажем так, сделать на перспективу, чтобы, когда придет время капитального ремонта дома, можно было его отремонтировать. Предвижу реакцию читателей на эту фразу: «А мой дом давно пора ремонтировать!». Да, объективно у нас в целом по стране имеется накопленное отставание по капремонту МКД. Регионы, у которых были финансовые возможности, предусматривали бюджетные средства и за их счет частично дома ремонтировали. В регионах, где этого не было, фактически велись только работы по текущему ремонту домов.
Мы прекрасно понимаем, что одними средствами собственников, которые есть сейчас, капремонт мы не сделаем. Их нужно либо накапливать, чтобы через какое-то время провести капремонт, либо искать другие формы финансирования. Много было на эту тему проанализировано вариантов, и первоначальная редакция ЖК РФ сегодня существенно изменилась. Во-первых, если первоначально ЖК разрешал на деньги одного дома проводить ремонт в другом доме, то сегодня этого делать нельзя. Деньги каждого конкретного дома привязаны к нему. Во-вторых, открыты возможности по кредитованию капитальных ремонтов. Этого не надо пугаться. Это привычная практика. Вы как платили, так и будете платить, но если вы понимаете, что сейчас вам нужно утеплить стены, отремонтировать крышу и заменить электропроводку внутри дома, но на это накопленных средств не хватает, допустим, нужен еще миллион рублей, вы можете в банке получить кредит и в дальнейшем текущими платежами без копейки увеличения их ежемесячного размера рассчитываться по этому кредиту.
– Сейчас не нужно, как раньше, платить в общий Фонд капитального ремонта?
– Жилищный кодекс РФ предусматривает две возможные формы накопления средств на капитальный ремонт – так называемые спецсчета, т.е. когда у каждого дома в банке есть спецсчет и на нем аккумулируются средства, и так называемый котловой счет в Фонде капитального ремонта. Котловой счет – это все деньги, аккумулируемые в фонде, но, как я уже сказала, введен аналитический учет по каждому дому. К сожалению, сегодня по стране у нас кредитуют только держателей специальных счетов. Соответственно, если нам нужен кредит, нужно создать спецсчет.
Кроме того, у нас есть Фонд реформирования ЖКХ, который при соблюдении ряда условий готов безвозмездно и безвозвратно предоставить вам на ремонт МКД до 5 млн рублей. Например, 1 млн мы накопили, но нужен еще миллион. И его мы можем не в кредит взять, а обратиться в Фонд и просто получить эти деньги. Но здесь есть целый пакет условий. Глобально они формируются в два блока: блок №1 – деньги должны копиться на спецсчете, блок №2 – капремонт, который мы сделаем, должен быть энергоэффективным, т.е. после капремонта мы должны повысить класс энергоэффективности своего МКД. Для собственников это дополнительный плюс, потому что, чем выше класс энергоэффективности МКД, тем меньше наши платежи за ЖКУ (подробнее по этой теме читайте в следующих номерах «МИ». – Прим. ред.).
– Например? Как можно повысить энергоэффективность среднестатистического многоквартирного дома в Махачкале?
– Я сама в Махачкале живу в многоквартирном доме, и у меня батареи греют так, что порой к ним на метр не подойти. Из трех батарей сейчас у меня работает только одна, самая маленькая. Мне ее хватает, чтобы полностью отопить помещение. При этом мой счет за отопление составляет 3 тыс. рублей в месяц. Если бы в моем доме стояла так называемая система погодного регулирования, которая балансирует в зависимости от внешней среды объем впускаемой в дом тепловой энергии, я просто не дала бы ресурсоснабжающей организации сделать мне перетоп, на котором она зарабатывает. В том числе эти мероприятия входят в число энергоэффективных при проведении капремонта. И мой ежемесячный платеж снизился бы минимум в 2 раза!
УК ИЛИ ТСЖ: ЧТО ЛУЧШЕ?
– Возвращаясь к формам управления многоквартирными домами. Какой из них отдаете предпочтение вы?
– Если дом небольшой и жители понимают друг друга, то наиболее оптимальной формой является, конечно, ТСЖ. Это оптимальное сочетание качества и денег, которые мы тратим на функцию управления. Если дом большой или же жители не знакомы друг с другом, здесь не нужно пытаться создавать ТСЖ, скорее всего, это приведет к конфликтам и ничего полезного никому не даст. В этом случае наиболее оптимальной формой является управляющая организация. Тем более что рынок управления, в отличие от ресурсного, конкурентный. УК мы можем выбрать любую, хоть сами создать. Кроме того, у нас уже несколько лет как управляющие организации лицензируются. Госжилинспекция в обязательном порядке проводит для них экзамен, выдает лицензию на осуществление этой деятельности и осуществляет лицензионный контроль. Если УК имеет нарушения, она может быть лишена лицензии. Поэтому нужно выбирать УК с хорошей историей и, на мой взгляд, правильнее заключать договоры о поставке коммунальных услуг также через управляющую организацию. Это наиболее лояльный для жителя способ управления многоквартирным домом.
– В Общероссийский день приема граждан 12 декабря на прием к вице-премьеру республиканского правительства Владимиру Лемешко пришла женщина, которая уже длительное время воюет с УК №3, обслуживающей ее дом. По ее словам, жильцы за свой счет меняют трубы, делают текущий ремонт, меняют лампочки, а УК, не выполняя своих обязательств, взыскивает с них деньги через суд. Почему жильцы предпочитают безрезультатно воевать с управляющей компанией годами, вместо того, чтобы создать свое ТСЖ?
– Тезис первый: контроль за управляющей организацией осуществляют Государственная жилищная инспекция – в первую очередь, и контрольно-надзорные органы в общем порядке, например, прокуратура. То есть это ни в коем случае не администрация города.
Тезис второй: никогда не нужно воевать с управляющей организацией. Если она вам не нравится, устраиваете общее собрание и простым большинством голосов принимаете решение о расторжении договора с этой управляющей организацией и привлечении новой. Процедура эта одна из самых простых. Если жители объединились для того, чтобы воевать с УК, никакого труда объединиться, чтобы провести общее собрание и выбрать другую управляющую организацию, им не составит.
Если жителям удобнее такая форма, как управляющая организация, не надо создавать ТСЖ – это все-таки отдельное юридическое лицо, там возникают дополнительные расходы при его создании. Пусть будет УК, только выберите другую и спокойно с ней живите.
Бэла БОЯРОВА
