В бизнесе, наверное, как с женщинами. Или у тебя есть врожденная способность их очаровывать, или нет. Научиться невозможно. Во всяком случае, с такими мыслями я вышел после встречи со своим очередным собеседником. Улыбчивым, простым дагестанцем, ни разу не процитировавшим ни одного известного предпринимателя или бизнес-коуча.
Основателя строительной компании «Капитал-Инвест» Магомедали Багандова в Махачкале знают многие. Хотя бы потому, что каждый из нас хотя бы раз в день наверняка проезжает мимо возведенных им в городе зданий. И они большие, их видно издалека, некоторые из реализованных им проектов можно по праву назвать архитектурными доминатами города.
– Родился в Левашинском районе, в селении Мекеги. Там же окончил школу. В 2001 году окончил факультет права ДГПУ. Со студенческой скамьи, как говорится, начал заниматься предпринимательством. И никаких чудес о своем финансовом становлении рассказать не могу. Все начиналось прозаично, так же, как и у тысяч других дагестанских бизнесменов.
Наверное, помните оптовый рынок в районе Джума-мечети? Ходил туда за товаром, потом продавал в магазинчике на Ярагского около университета. Чтобы его арендовать, сложил в 1996 году свою стипендию и ту скромную сумму, которую на жизнь в городе отправлял отец. Жила семья небогато, нужно было зарабатывать, чтобы не висеть на шее родителей.
Ну и бизнес пошел. В 2006 году реализовал свой первый проект в строительной сфере. На проспекте Акушинского возвели многоквартирный дом. Большой для меня был опыт. И в плане строительства. И в плане подходов к нему. Мы тогда с партнером поссорились из-за того, что я настаивал на необходимости строительства паркинга для жильцов.
– Бизнес обычно идет вслед за прибылью…
– Партнер тогда настоял на своем, но это был наш последний совместный проект. С того времени ни один возведенный нами жилой дом не проектировался без подземного паркинга, практически полностью снимающего проблему размещения автомобилей жильцов. Такой подход в итоге позволяет гарантировать жильцам и наличие полноценного двора, а не автостоянки.
И мы сейчас с вами в здании, как вы могли видеть, тоже возведенном с подземным паркингом. И это мое принципиальное требование к строительству. Жилье должно быть по-настоящему комфортным. И человек, к примеру, возвращаясь вечером домой, не должен ломать голову над тем, где бы поближе припарковать свою машину, так, чтобы не создавать окружающим помех.
Мало того, дворы для людей мы уже создаем прямо на крышах. Посмотрите сами (показывает из окна офиса новые многоэтажки завершаемого проекта «Доминанта» на проспекте Шамиля). Все пятно застройки, а не только подвальная часть зданий, – это подземный паркинг, сверху – детские площадки. А для наиболее состоятельных – пентхаусы с террасами на крышах.
Сегодня в Дагестане начали говорить о комплексном развитии территорий. И это радует, ведь мы давно уже именно так и работаем. Ни одного проекта у нас нет без комплексной планировки территории. Хотя это создает и финансовую нагрузку, и определенные риски. В условиях так называемой «точечной» застройки на инфраструктуре многие экономят.
Конечно, с учетом высотности не каждая квартира в домах нашего города обеспечена парковочным местом. Однако мы подходим к строительству на основе опыта и научных расчетов. Во-первых, всегда закладываем в проекты и бюджетные небольшие квартиры для людей, у кого нет автомобиля. К тому же наши объекты там, где прекрасная транспортная доступность.
Живя в центре города, на перекрестке основных транспортных маршрутов, вовсе не обязательно приобретать частный автомобиль. Вопрос оперативного передвижения по городу в этом случае достаточно бюджетно решается с помощью такси. И сегодня мы с вами уже видим общемировую тенденцию на наших улицах: автомобиль перестает быть свидетельством богатства.
Сегодня гораздо важнее, где ты живешь, сколько времени у тебя уходит, чтобы добраться до каких-то ключевых для тебя точек города. Увы, какой бы цены автомобилем ты не обладал, но стоишь в пробках вместе со всеми. И порой проще и быстрее воспользоваться общественным транспортом, особенно если ты молод, энергичен и купил у нас небольшую квартиру.
– Локация важнее площади?
– Мы все уже начинаем понимать, что качество жилья измеряется не количеством квадратных метров. Порой и относительно небольшая однокомнатная квартира современной планировки на высоком этаже с прекрасным видом и в удобной локации может оказаться и гораздо удобнее и даже роскошнее, чем целый особняк в непрезентабельном районе на окраине.
Кто-то умный сказал: «Дом – это то, что ты видишь из окна». И с этим невозможно не согласиться. Поэтому наши проекты – это всегда достаточно свободные пространства, по возможности предполагающие хорошие виды из окна. И в том числе за счет высокой этажности, дающей возможность подняться над окружающими, не всегда красивыми строениями.
На фоне заданных нами таких качественных характеристик возводимого жилья вызывает определенное недоумение тот информационный шум, с которым приходится сталкиваться. Как, например, с нашим новым объектом по проспекту Шамиля, на месте уже практически демонтированной гостиницы «Спорт» и прилегающего к ней ресторана «Олимп».
Строительство на этом месте – не прихоть, а фактически вынужденная мера. Не каждый горожанин пока это заметил и ощутил на себе, но сфера бизнеса уже среагировала, и этот процесс будет ускоряться по мере увеличения кадастровой стоимости недвижимости, что влечет тотальный, многократный рост налоговой нагрузки на ее владельцев.
ни один возведенный нами жилой дом не проектировался без подземного паркинга, практически полностью снимающего проблему размещения автомобилей жильцов
Владея небольшой квартирой, налог на которую рассчитывается из расчета как на жилое помещение, многие из нас еще не замечают, как вокруг начинает меняться окружающий нас город. Владельцы крупной коммерческой недвижимости уже вынуждены срочно искать какие-то пути выхода из сложившейся ситуации и принимать не всегда простые для себя решения.
– Насколько все страшно?
– Не побоюсь это озвучить, но снесенная нами гостиница «Спорт» за минувший 2024 год не сумела сама себя обеспечить доходами даже для того, чтобы владелец смог в полном объеме выполнить свои налоговые обязательства по имущественному налогу. Сохранять ее дальше – только загонять себя в долговые обязательства без каких-либо перспектив. Вариант тут только один.
Нами было принято решение расчистить этот участок и возвести многофункциональный центр, эксплуатация которого будет не только покрывать налоги, но и приносить прибыль, какие-то средства. Необходимые хотя бы для того, чтобы поддерживать здания в достойном виде. Как мы все помним, самой гостинице «Спорт» в последние десятилетия этого явно не хватало.
Но вопрос ведь не в одной только этой гостинице. В Махачкале достаточно много различных нежилых объектов, формальный размер кадастровой стоимости которых вкупе с необязательностью исполнения налоговых требований в минувшие годы позволяли держать их вовсе вне оборота или удерживать за собой, извлекая из этого лишь условную прибыль.
Ситуация стремительно изменилась и продолжает меняться. По мере проводимого в республике уточнения кадастровой стоимости объектов в буквальном смысле начнет меняться облик города. Бесчисленные коммерческие объекты, которые у нас выросли в 1990-х годах буквально на каждом углу, начнут исчезать. И очень важно понять, что придет этим объектам на смену.
Торговля в той форме, которой я занимался в студенческие годы, уже отступила под давлением маркетплейсов. Рынки, а вместе с ними и классические магазины одежды уходят. Вслед за доставкой еды из ресторанов сегодня растут объемы доставки и продуктов питания. Не нужны станут и гастрономы, ведь и продукты логичней доставлять прямо со склада.
– Что нас ждет?
– Безусловно, будущее за сферой услуг. И мы это понимаем, параллельно со строительным развивая и гостиничный бизнес, который невозможен без ресторанного. Общепит – главный тренд на наших улицах, и он будет расти по мере того, как будет дальше трансформироваться образ жизни, когда проще поесть в кафе, чем тратить время на готовку дома.
И мы этот тренд также отслеживаем, в своей деятельности выделив такое направление, как апартаменты. В правильном понимании – это твой личный гостиничный номер. Сервис и услуги в нем предоставляются как в гостинице, но кроме тебя никто в нем не живет. Если, конечно, ты сам не захочешь отдать свои апартаменты под управление профильной компании.
Сегодня, когда ритм жизни ускоряется с каждым днем, вовсе не каждый может себе позволить, как еще в нашем детстве, готовить себе завтрак, чистить обувь, гладить одежду. Время делового человека стоит дорого – чем тратить его на такие бытовые мелочи, выгоднее заплатить за эту работу профессионалам. Которые обслуживают возводимые нами апартаменты.
Строительный, впрочем, как и любой другой бизнес, чутко реагирует на изменения в обществе и массовом сознании. Предложение всегда двигается за спросом. Но это должны понимать не только предприниматели, но и политики и чиновники, которые определяют правила игры, но не всегда, к сожалению, правильно улавливают тренды и соответственно реагируют.
– Что хотелось бы исправить?
– Махачкала – это бурно развивающийся город, столица крупнейшего в СКФО региона, портовой и курортный мегаполис на побережье. Он должен и будет развиваться в любом случае, но власти должны помогать, а не препятствовать этому. Для этого необходимо правильно оценить потенциал города, выработав такие правила, которые будут полезны, а не вредны.
Нас можно назвать революционерами. Мы строим крупные, высотные здания. И это не всегда нравится обществу, привыкшему к определенным шаблонам. Власть чутко откликается на малейшее недовольство, настороженно реагируя в итоге на наши проекты. Хотя мы открыты и всегда работаем исключительно в рамках норм законов, этики и архитектурной эстетики.
Никто не сможет назвать наши здания уродливыми или уличить нас в нарушении законов, все претензии сводятся только к масштабам. Но каким должен быть город будущего, с учетом общемировой практики, где высотность строительства только растет? В Саудовской Аравии, к примеру, планируют строить высотку выше 1 тысячи метров, и это никого не пугает.
Я махачкалинец и здесь построил свой бизнес, я здесь живу и не хочу переезжать ни в Москву, ни за границу, хотя и поступают такие предложения. Убежден, что власть, бизнес и общество должны совместно работать над развитием нашего города. И я открыт к обсуждению возможных форматов по налаживанию конструктивного взаимодействия в этом направлении.
Тамерлан МАГОМЕДОВ
