Вопрос о том, что считать капитальным строением, а что — временной конструкцией, имеет практическое значение. От правильной квалификации объекта зависит слишком многое: потребуется ли разрешительная процедура на строительство (или уведомительный порядок), можно ли зарегистрировать объект в ЕГРН, будет ли у собственника право распоряжения, либо постройку признают самовольной и обяжут снести.
Законодательство дает ориентиры, но на практике каждая ситуация оказывается уникальной и часто доходит до суда, пояснила «Российской газете» юрист компании «Алимирзоев и Трофимов» Дарья Житомирская.
Определение объекта капитального строительства закреплено в Градостроительном кодексе: к объектам капитального строительства (ОКС) относятся здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.
Ключевой критерий – прочная связь с землей и невозможность переноса без несоразмерного ущерба назначению. «Если объект можно разобрать и собрать заново без потери его свойств, он, как правило, не относится к капитальным. Это подтверждается и подходом Верховного Суда по спорам о самовольном строительстве: недвижимостью признаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно», – отметила юрист.
Даже при подключении к сетям и установке на плиту киоски, павильоны, модульные конструкции остаются нестационарными, если отсутствует прочная связь с землей. «Федеральный закон № 381-ФЗ прямо определяет нестационарный торговый объект как временное сооружение (конструкцию), не прочно связанное с участком, вне зависимости от наличия подключения к инженерным сетям.
Суды при рассмотрении споров опираются не только на документы, но и на фактическое состояние объекта. Инженерная экспертиза позволяет фиксировать наличие или отсутствие прочной связи с грунтом, а также анализирует конструктивные особенности. Если выясняется, что конструкция носит признаки временной, запись в реестре может быть оспорена, даже если собственник успел ее оформить. И, наоборот, попытка выдать за временный объект капитальное здание обычно приводит к тому, что оно признается самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями», – уточнила юрист.
Граница между капитальным и некапитальным проходит не по «внешнему виду», а по совокупности технических признаков, подтверждаемых экспертизой. «Именно поэтому владельцам земельных участков важно еще на этапе проектирования определить характер будущей постройки и соответствующую ему процедуру: для капитальных — уведомительный/разрешительный порядок и последующая регистрация в ЕГРН; для временных — правила размещения нестационарных объектов. Ошибка в квалификации может обернуться не просто штрафами, но и потерей вложенных средств», – констатировала эксперт.
Фото: Владимир Смирнов/ТАСС
