Администрация города под руководством главы Джамбулата Салавова инициировала беспрецедентную по своим масштабам кампанию по постановке на кадастровый учет объектов недвижимости, земельных участков и торговых точек. Эта работа направлена на вывод бизнеса из «тени», обеспечение безопасности горожан и существенное пополнение муниципального бюджета.
ИСТОРИЧЕСКИЙ КОНТЕКСТ И ПРОБЛЕМА
Чтобы понять масштаб задачи, стоящей перед нынешней администрацией, необходимо обратиться к истории формирования городской среды Махачкалы. Десятилетия быстрой урбанизации в сочетании с периодами слабого регуляторного контроля привели к тому, что фактическое использование земель часто не соответствовало документальным записям.
В 90-е и начале 2000-х годов процессы приватизации происходили в условиях становления новой правовой системы. Многие земельные участки были переданы в пользование без надлежащего оформления границ, без проведения межевания и без внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Это создало почву для многочисленных споров, самовольного захвата территорий и «серого» бизнеса.
Объекты торговли, особенно нестационарные торговые объекты (НТО), часто устанавливались стихийно. Ларьки, павильоны, летние кафе возникали там, где было удобно продавцу, а не там, где это предусмотрено схемой размещения. Это приводило к перекрытию тротуаров, затруднению проезда спецтехники, нарушению санитарных норм и, что немаловажно, к выпадению доходов из городского бюджета. Аренда земли и налоги с таких объектов не поступали в казну, так как юридически эти объекты часто не существовали.
Ситуация усугублялась и в сегменте капитального строительства. Множество частных домовладений, гаражных кооперативов и коммерческих зданий эксплуатировались годами без зарегистрированных прав. Владельцы пользовались имуществом, передавали его по наследству, продавали по «распискам», но государство не имело точных данных о том, кто владеет землей и какой налог должен платить.
Это создавало дисбаланс. Добросовестные налогоплательщики несли полную нагрузку, в то время как те, кто уклонялся от учета, получали необоснованное экономическое преимущество. Кроме того, отсутствие кадастрового учета делало невозможным эффективное городское планирование. Как можно проложить новую дорогу, построить школу или разбить парк, если нет точных данных о собственниках земель на этом маршруте?
СТРАТЕГИЯ АДМИНИСТРАЦИИ
Глава города Джамбулат Салавов, вступив в должность, обозначил прозрачность и порядок в земельно-имущественных отношениях как один из приоритетов своей стратегии и неоднократно подчеркивал в своих выступлениях, что наведение порядка в учете недвижимости – это фундамент для всех остальных преобразований. «Мы не хотим никого ущемлять. Наша цель – создать равные условия для всех. Если ты ведешь бизнес, ты должен быть виден государству, чтобы получать защиту государства. Если ты владеешь землей, ты должен быть уверен в своих границах, чтобы не было споров с соседями», – пояснил Джамбулат Салавов.
Под руководством Салавова был разработан комплексный план мероприятий, который включает в себя несколько этапов: это сплошная инвентаризация, информационная кампания, упрощение процедур и принудительные меры. Глава города лично контролирует ход работ.
Администрация стремится создать единую цифровую карту города, где каждый участок земли и каждый объект недвижимости имеют свой паспорт. Это позволит в будущем внедрять элементы «умного города», эффективно управлять коммунальными сетями и планировать транспортные потоки. Джамбулат Салавов делает ставку на то, что прозрачность данных процессов привлечет инвесторов, которые не хотят связываться с территориями, имеющими юридические риски.
ЦИФРЫ И ФАКТЫ
Первый заместитель главы города Нариман Батырбиев, курирующий вопросы городского хозяйства, недавно отчитался о промежуточных итогах этой масштабной кампании. По данным отчета, рабочей группой под руководством Батырбиева было обследовано несколько тысяч гектаров городской территории. «Мы выявили сотни объектов, которые фактически эксплуатируются, но не стоят на кадастровом учете», – сообщил Нариман Батырбиев. Речь идет как о крупных коммерческих зданиях, так и о мелких торговых точках. Многие владельцы даже не подозревали, что их документы устарели или не соответствуют современным требованиям кадастра.
В отчете были озвучены следующие ключевые достижения на текущий момент.
Постановка на учет. Несколько сотен объектов недвижимости и земельных участков были успешно зарегистрированы в Росреестре. Это означает, что они теперь официально существуют в правовом поле.
Доходы бюджета. В результате легализации объектов прогнозируется значительный рост поступлений земельного налога и арендной платы. Точные суммы зависят от кадастровой стоимости, но тенденция явно положительная.
Освобождение территорий. В ходе работы были выявлены объекты, которые незаконно занимают земли общего пользования (тротуары, газоны, охранные зоны коммуникаций). Часть из них была демонтирована, часть – перемещена в законные зоны согласно новой схеме размещения НТО.
По словам Батырбиева, администрация создала «горячую линию» и приемные дни для граждан, у которых возникают сложности с оформлением документов. «Мы видим большой поток обращений. Люди хотят оформить землю, но сталкиваются с бюрократическими препятствиями прошлого. Наша задача – помочь им решить эти вопросы, найти архивные документы, согласовать границы», – пояснил первый заместитель главы.
Кроме того, существует проблема самовольного строительства в охранных зонах ЛЭП, газопроводов и водоохранных зонах. Здесь позиция администрации жесткая: безопасность жителей превыше всего. Объекты, угрожающие жизнедеятельности города, подлежат сносу независимо от статуса владельца.
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЭФФЕКТ ДЛЯ ГОРОДА
Финансовый аспект кампании по учету недвижимости является одним из самых значимых. Махачкала, как и любой муниципалитет, нуждается в собственных доходах для решения местных проблем. Каждый поставленный на учет объект – это новый налогоплательщик. Земельный налог и налог на имущество физических и юридических лиц поступают в местный бюджет.
Каждый легализованный ларек или здание начинает приносить доход. Если ранее объект стоял незаконно и не платил ничего, то после легализации владелец платит аренду за землю и налоги с дохода. Сотни таких объектов создают существенную сумму. Эти деньги не уходят в федеральный центр, а остаются в городе. Средства, полученные в результате легализации, направляются на благоустройство дворовых территорий, ремонт дорог местного значения, содержание школ, детских садов и больниц, уборку улиц и вывоз мусора. Таким образом, легализация бизнеса напрямую влияет на качество жизни жителей. Прозрачный бюджет позволяет планировать расходы на годы вперед.
Кроме того, наведенный порядок повышает инвестиционную привлекательность. Инвесторы не любят рисков. Неопределенность с правами на землю – один из главных рисков для бизнеса. Когда в городе наведен порядок с кадастром, инвестор видит, что здесь защищены права собственности, что здесь есть четкие правила игры. Это способствует притоку инвестиций в торговлю, сферу услуг, жилищное строительство. Крупные федеральные сети ритейлеров, банки, сервисные компании предпочитают заходить на рынки с прозрачным земельным фондом.
СОЦИАЛЬНЫЙ АСПЕКТ И РЕАКЦИЯ НАСЕЛЕНИЯ
Любые масштабные изменения в городе неизбежно вызывают реакцию общества. Работа по учету недвижимости не стала исключением. Большая часть жителей Махачкалы поддерживает наведение порядка. Люди, которые годами оформляли документы честно, часто возмущались тем, что их соседи строят дома на общих землях или перекрывают проезды ларьками. «Наконец-то справедливость восторжествует», – говорят жители центральных районов, где проблема стихийной торговли стояла особенно остро. Для них постановка на учет означает возврат комфортной городской среды: широкие тротуары, чистые газоны, свободные проезды для скорой помощи и пожарных.
Предпринимательское сообщество относится к процессу с осторожностью. Основные опасения связаны с ростом налоговой нагрузки и возможными сложностями при оформлении. «Мы готовы платить налоги, но хотим понимать правила», – говорят представители Союза предпринимателей. Администрация отвечает на это созданием консультационных центров и проведением разъяснительных встреч. Джамбулат Салавов лично проводит встречи с бизнес-омбудсменами, чтобы выслушать предложения и снять напряженность.
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
В ближайших планах администрации – завершить сплошную инвентаризацию всей территории города. Ни один участок не должен остаться без внимания. Это позволит создать полный цифровой двойник земельного фонда Махачкалы. Махачкала стремится к полной интеграции своих данных с федеральными информационными системами. Администрация планирует перевести большинство услуг в электронный вид. Подать заявление на учет, получить выписку, оплатить налог – все это можно будет сделать онлайн.
Особое внимание будет уделяться предотвращению новых нарушений. Система мониторинга будет отслеживать любое новое строительство в режиме реального времени.
Территории, освобожденные от самовольных построек, не останутся пустыми. Согласно плану развития города, там будут разбиты скверы, организованы парковки или социальные объекты.
Магомедрасул ОМАРОВ
