«Что значит купить имущество с долгами?»

Одна из них, когда покупатель, приобретая имущество, отдает свои многолетние накопления и получает взамен имущество с долгами, т.е. в последующем выясняется, что в отношении имущества, приобретенного им, имеется долг по коммунальным платежам, причем не малых размеров, порой несколько десятков тысяч рублей.
Прежде чем осветить данный вопрос, необходимо привести пример ситуации, в которой может оказаться любой собственник жилья.
К сожалению, не все граждане добросовестно оплачивают оказанные жилищно-коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Обратимся к ситуации, когда задолженность по плате за жилое помещение возникла до момента приобретения права собственности на жилое помещение. Другими словами, прежний собственник продал, подарил, совершил иную сделку с квартирой, не оплатив задолженность. Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации – требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?
Чтобы ответить на данный вопрос, следует рассмотреть два варианта:
– в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником, т.е. неизвестно, имеются ли долги по оплате коммунальных услуг;
– в договоре такой пункт есть, т.е. обозначено, что задолженность по жилищно-коммунальным платежам отсутствует.
Не секрет, что первая ситуация встречается гораздо чаще. При отсутствии в договоре о передаче квартиры пункта об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новый собственник (покупатель, одаряемый, дольщик) не может оплачивать коммунальные услуги до погашения задолженности, образовавшейся до его вступления в право собственности. Вот здесь он и сталкивается с проблемами, когда продавец отказывается или не может по каким-либо причинам оплачивать свои долги. В результате чего проблема удваивается, так как со временем и у нового собственника накапливаются свои долги до погашения старых. В таких случаях имущество может быть арестовано соответствующими органами власти до выплаты долгов. Таким образом, приобретая имущество с долгами, гражданин приобретает себе и органам власти комплекс проблем.
Во избежание таких проблем и в целях защиты интересов граждан, Управлением Росреестра по РД была организована и проведена рабочая встреча с нотариусами, риэлторами и индивидуальными предпринимателями и представителями МФЦ, на которой с ними была проведена разъяснительная работа, было акцентировано внимание на данном вопросе и рекомендовано им при заключении сделок проверять наличие задолженности продавца по оплате жилищно-коммунальных услуг и вносить пункт в договор купли-продажи об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Вызвано это тем, что при проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки и установлении отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества государственные регистраторы сталкиваются с тем, что новые собственники порой не знают о существующих долгах предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг в отношении приобретаемого имущества при совершении сделок. После выявления таких фактов заявители отказываются от приобретения и регистрации права на имущество, имеющее долги.
В этой части в целях защиты интересов граждан хочется рекомендовать гражданам: при совершении сделок с недвижимым имуществом до заключения договора купли-продажи требовать от продавца документы, подтверждающие отсутствие задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.
Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Права на недвижимое имущество (к которому относится квартира) подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.
Поэтому новый собственник должен, прежде всего, требовать, чтобы в договоре о передаче квартиры присутствовал пункт об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам в отношении приобретаемого имущества, который подтверждается справкой об отсутствии задолженности продавца по оплате жилищно-коммунальных услуг.