ГРАНИЦЫ «НА ЗАМКЕ»
В последнее время в городе Махачкале участились случаи возникновения земельных споров, вызванных так называемым наложением границ земельных участков, среди которых нередки факты мошеннических действий «самозахвата» участков.
О причинах и путях решения указанных проблем «МИ» рассказал начальник отдела регистрации прав на объекты жилого назначения и договоров долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Республике Дагестан Рашидхан Абдуллаев.
– Рашидхан Набиюллаевич, что же создает почву для захвата земель и возникновения земельных споров?
– В настоящее время законодательством установлена возможность оформления прав на земельные участки в упрощенном порядке, то есть внесение сведений о земельных участках в государственный кадастр недвижимости и последующая регистрация прав на такие объекты недвижимости допускаются в декларативном порядке на основании правоустанавливающих документов без обязательного проведения работ по уточнению местоположения границ земельных участков.
Указанные обстоятельства влекут за собой риски для правообладателей таких земельных участков, в отношении границ которых не проведено межевание. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ ранее учтенных земельных участков порождает возможность для недобросовестных действий со стороны отдельных лиц, в том числе кадастровых инженеров, направленных на самовольный захват земель, используемых третьими лицами и находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Так, часто возникают случаи наложения границ образуемого земельного участка, с границами ранее учтенных земельных участков. Как показывает практика, впоследствии это приводит к серьезным земельным спорам.
– Как же можно обезопасить себя от возникновения подобных неприятных ситуаций?
– Защиту Вашей собственности от посягательств посторонних лиц может гарантировать только закрепление границ земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства (в том числе с необходимой точностью определения координат).
Уточнение местоположения границ и (или) площади земельного участка – комплекс работ и процедур, направленных на установление и юридическое закрепление границ земельного участка с определением координат характерных (поворотных) точек границ с нормативной точностью.
Данное определение достаточно сложное для восприятия, однако содержит в себе очень простой смысл. Несмотря на то, что у Вас на руках могут быть, казалось бы, все необходимые документы на землю (свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт), этого может быть недостаточно для гарантии нерушимости (неприкосновенности) границ земельного участка.
– Какие же последствия влечет за собой отсутствие установленных в соответствии с законом границ земельного участка?
– Во-первых, это определенные ограничения свободы распоряжения земельным участком, так как такой участок невозможно разделить, выделить из него другой земельный участок или объединить со смежным участком (при необходимости).
Во-вторых, это сложность доказывания местоположения реальной границы, в случае возникновения споров о границе с соседями (владельцами смежных участков). Особенно в случаях, когда Вы, не разбираясь и не перепроверяя информацию, представленную Вам при согласовании границы смежного участка, подписали акт согласования границы и лишь потом обнаружили, что установленная ими граница участка не соответствует ее настоящему местоположению;
В-третьих, это постоянная угроза того, что соседями могут быть заявлены требования о сносе тех построек, которые расположены на Вашем земельном участке в непосредственной близости от границы или по границе.
Особенно внимательным стоит быть, если Вы решили возвести капитальный забор, поскольку в случае, если он будет установлен за границей (т.е. на смежном земельном участке), сосед в любой момент может обязать Вас (в судебном порядке) снести все, что Вы построили, и шансов выиграть подобное дело в суде нет.
– Что предпринято Управлением Росреестра по РД для предотвращения земельных споров, связанных с наложением границ земельных участков?
– В связи с участившимися в городе Махачкале фактами мошеннических действий, связанных с отсутствием в законе обязательства проведения работ по уточнению местоположения границ земельных участков, Управлением Росреестра по Республике Дагестан принято решение не проводить государственную регистрацию права собственности на такие земельные участки.
Данная позиция нашла понимание со стороны ведомств, осуществляющих прием документов на государственную регистрацию прав, а именно Кадастровой палаты и МФЦ Республики Дагестан.
Таким образом, уже на стадии приема документов на государственную регистрацию права заявителю предлагается воспользоваться услугой по уточнению границ земельного участка.
– Как же определить, необходимо ли заказывать подобную услугу или нет?
– Для этого потребуется заказать выписку из государственного кадастра недвижимости (ГКН) и обратить внимание на графу № 16 «Особые отметки». Если в данной графе выписки (кадастрового паспорта) Вы найдете запись: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства», либо аналогичную ей, то границы и площадь Вашего земельного участка являются декларированными и требуют уточнения.
Если же в этой графе нет особых отметок о границах и площади либо указано, что площадь земельного участка соответствует материалам межевания, то значит, «граница на замке» и заказывать услугу уточнения Вам не требуется.
Стоит отметить, что с 1 января 2018 года вступит в силу законодательный акт, согласно которому собственник не сможет обменять, подарить или продать земельный участок, границы которого не узаконены. При этом никаких исключений закон не предусматривает. То есть, даже имея на руках свидетельство, подтверждающее права собственности на землю, ею нельзя будет распоряжаться без процедуры межевания границ.
Поэтому вопросом, связанным с границами своего участка, лучше озаботиться уже сейчас, а не откладывать все на самый последний момент.
Ислам Магомедов
